以前还是穷逼学生的时候，觉得在法国租房挺好的，没必要当房奴，更没必要每个月按时给银行交粮票（其实是酸葡萄心理啦～～）。随着生活条件慢慢地改善，家里添置的物品越来越多，突然发现有一套属于自己的房子也是不错的。因为现在花大把的时间、经历和欧元来置办的这个“家”，到头来却是帮别人捯饬的… 所以不管是从改善居住条件的角度，还是从投资的角度来讲来讲，买套房还是划得来的。尤其是现在法国的房贷利率如此诱人，说出来肯定要吓你一跳！如果你要是不跳，那就说明你是个壕。
法国的住房贷款实际总利率（taux effectif global – TEG de crédit immobilier），是一个叠加型利率。该利率不是全国或是全行统一的，而是某商业银行根据贷款申请人本身的财务状况而定的。当然了，这个利率不能超过法兰西银行（Banque de France）设定的最高应用利率（taux de l’usure，直译过来叫高利贷利率）。下图是法兰西银行设定的“高利贷利率”从1990年1月到2016年4月份的波动情况。
看到没有，利率一直在跌啊！而且跌得幅度也很大啊！如果现在有一家法国银行给你的房贷利率高于2.94%… 你可以告诉银行的人：你丫违反了《消费法案/Code de la Consommation》第L.314-6到L.314-9条，以及《货币与金融法案/Code Monétaire et Financier》第L.313-5-1条，老子要告你们欺诈客户！
为了让大家更好地理解，我们来做一个案例分析。假设贷约瑟夫先生计划购买一套价值20万欧元的公寓（appartement），然后他去银行咨询房贷利率的相关事宜。银行工作人员会向约瑟夫先生提出以下几出镜率高达120%的问题：
您现在是否有尚未偿还完的贷款（emprunt en cours）？
您的工作合同是什么类型的（CDD/CDI）？
您的月薪（salaire mensuel）有多少？
您上一年的奖金（prime）有多少？
您是否已婚？如果是，您太太是否跟您一起还贷（co-emprunteur）？
您太太的工作合同和月薪是多少？
您可以支付多少首付（apport）？
您是否有担保人（garant）？
您打算贷多少年（longue de durée d’échéance）？
如果约瑟夫先生的回答让银行满意，那么他理论上可以拿到1.22%-1.48%的优惠利率。1.22%-1.48%啊！你心动了没有？我可是心动了！话说国内的房贷利率都是4.5%吧～这么一比较，法国的那点利息算什么！
但是（到处都是陷阱，到处都是套路～～），你们是不是以为1.22%-1.48%就是最终支付给银行的利率了呢？其实不是哒！刚才我们说了，贷款实际总利率TEG才是最终要执行的利率。银行要在1.22%-1.48%的利率上再加上其他七七八八的费用。且让我们继续往下看。
什么样的答案是让银行那帮吸血鬼满意的答案呢？让我们来看看约瑟夫先生的回答：
我目前没有任何需要偿还的贷款；
我的工作合同是CDI；
我的净月薪为1900€；
我上一年的奖金为200€；
我已婚，我太太将跟我一起还贷；
我太太也是CDI合同，她的月薪是1400€；
我们可以支付50000€的首付；
我们没有担保人；
我们打算贷款15年。
现在我来解释一下几个关键点：
CDI合同指的是不定期限合同，一旦雇主与员工签订了这个合同，雇主便不能随意解除劳工合同，但雇员却可以随时炒掉他的老板。目前法国民众罢工抗议新劳工法案（Loi de Travail，因为现任劳工部长叫Myriam El Khomri，所以该法案也被称为La Loi El Khomri）的最主要的一个原因就是，新劳工法大大降低了雇主解除CDI合同的成本和难度。老板们吃着火锅、唱着歌就可以把员工炒了 – 安逸！所以，这让平日里慵懒惯了的法国佬，尤其是公共部门/企业工作的人，顿时失去安全感；
法国银行规定，为了维持贷款人的生活品质（train de vie），其贷款月供金额（mensualité）不能超过贷款人月薪的33%。约瑟夫夫妇的月薪总共为3300欧元，也就是说他们两人每月最多还贷金额为1100欧元；
法国银行还规定，贷款人的首付金额不能低于贷款总额的10%。首付金额主要是用来支付公证费（frais de notaire）、文件费（frais de dossier）和担保费（garantie liée aux emprunts）等支出。新房的公证费约为交易金额的2-3%，二手房的公证费约为交易金额的6-7%；文件费一般约为500-600欧元，银行搞促销的时候经常会打折；担保费约为房产交易金额的1%。
约瑟夫先生还要购买一份人身保险（assurance décès-invalidité），这个保险金额约为贷款总额的0.4%。请注意，这个人身保险是必须购买的。但约瑟夫先生是有权选择跟谁买：可以从贷款银行直接买，也可以从第三方的保险公司或是保险经纪人（courtier）那里购买！货比三家嘛，肯定要选便宜的！如果银行的人忽悠你说不能从别的地方购买的话，哼哼，抽他丫挺的一大嘴巴子！
好了，现在我们把这些费用叠加起来。如果银行给约瑟夫先生的TEG是1.65%左右，嗯，他可以开开心心地签字了。
本篇完。
原文转载自：法兰西那些事儿 作者：William DENG
文章编辑：移民通，如若转载，请注明出处：https://bctell.com/archives/8629
