美国三分之一的房子在贬值？| 最新分析报告

美国三分之一的房子在贬值，这个标题是10月2日，美国的侨报，引用财经网站“市场观察”（MarketWatch）根据Zillow公司最新报告的一篇报道。EB5Sir很是好奇，美国房产市场怎么又开始下跌了呢？怎么讲呢，房产市场同EB-5息息相关，无论是EB-5投资的项目或者是移民后的投资置业需求，不过本人不了解房产市场，正因为如此，才专门找了Zillow的报告来读一读。

今天，假期里，EB5Sir结合侨报的部分翻译，将Zillow发表在9月22日的，一篇名为：“8月市场报告，上升趋势，但是一些船只在下沉”，介绍给诸位朋友，给各位朋友们做个参考。Zillow.com是一家专业的房产交易信息平台，有着非常强大的数据分析系统，实时可以看一些大数据图表，有兴趣的朋友们可以去了解下。

报告概要：

* 在Baltimore（马里兰州巴尔的摩），48.1%的房产价值在过去一年下降；

* 西部的热门房产市场，房产价值在下降的，比去年的少；

* 8月美国Zillow房产价值指数在过去一年增长了3.3%，到$180,800.

总体来讲，美国的房产价值在上升，但是一些区域在下降。全国范围，大约30%（27.9%）的房产在8月份比去年同期贬值，虽然全国增长了3.3%，至$180,800的Zillow房产价值指数。

并非所有的市场在经历复苏。35个大都会区房地产市场，其中马里兰州巴尔的摩、华盛顿特区以及宾夕法尼亚州费城8月40%以上房价与去年同期相比贬值。在巴尔的摩，房价贬值的比例高达48%。另一方面，科罗拉多州丹佛、得克萨斯州达拉斯-沃斯堡、加利福尼亚州旧金山和圣何塞、华盛顿州西雅图和俄勒冈州波特兰仅有不到10%的住房在过去一年中贬值，其中丹佛仍是最热门的大型房地产市场，贬值住房只有1.5%。

不过，贬值幅度取决于城市和地区。在丹佛地区，邮政编码为80017的奥罗拉市贬值的住房不到1%，而邮政编码为80827的乔治湖社区则高达23%。在巴尔的摩都会区，48%住房贬值，但在其东北部的邮编为21040的埃奇伍德市，只有25%房价下降，而邮政编码为21623的奇山社区则高达74.1%。

图一：在增值的房屋比例 vs. 房屋中位数的年度变化比

图表显示出两者的强相关性。

房屋在增值，但是增长趋平稳

图二：美国Zillow房产价值指数

2015年8月份的美国房屋价值中位数为180,800，比2014年8月增长3.3%，比2015年7月份增长0.2%。

房租上涨

图三：美国Zillow房租指数及其年度变化比例

蓝线：房租指数，绿线：年度变化比例

房屋库存下降

图四：美国可售房屋库存

在最大的35个大都会市场中，23个市场库存下降。Charlotte、San Diego和San Antonio 库存下降最厉害，而Austin、Atlanta和Washington DC库存上涨最厉害。在Zillow的743个市场中，484市场年度库存下降。

展望

在下一年度，房屋价值增长预期继续放缓，从2015年8月到2016年8月，增长2.2%。在Zillow的最大都市市场中，巴尔的摩和华盛顿特区的房屋价值中位值，预期下跌最大，而Dallas-Fort Worth（6%）、 Las Vegas（5.3%）和 Seattle（5.1%）预期增长最快。

虽然，第一感觉是放缓值得担心，但是这并非是市场翻转的信号。虽然，我们很容易说，危机已经结束，因为最大市场的1/3房屋已经比任何时候价值都高，但是我们始终看到一些房屋在贬值。事实就是，一些区域在拖着复苏的后退。所有房地产市场都是当地市场，8月份的数据充分说明了这一点。

简单总结下，该份报告的最后一句话很值得玩味，怕翻译不出这个味道，原文如下：All real estate is local, and August’s data only serves to reinforce that fact，也就是说，买房投资还是得看区域看地段，哪怕全美涨了3.3%，但是还是有近三分之一的房屋在贬值，这也就是今天可以从这篇惊悚标题中，读出来的结论。

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