从第一财经的报道,看EB-5的方法论

最近,一财网的一篇关于某EB-5酒店项目巨亏的报道文章《不到两年亏损超14亿 中国投资者移民美国梦恐破碎》,引爆了EB-5投资移民的圈子。具体内容请自行搜索。

关于原文中几段涉及EB-5项目评判标准,作为业内人士的老肖有话说···

● ● ●

老肖一直认为,“好想法≠好结果”,即好的出发点,未必会得出理想、准确的结果。

一篇媒体文章,出发点可能是善意的提醒有意向移民的朋友:擦亮眼睛、把握风险,这属于好的想法。可是从这样的想法,到得出有说服力的结论,如同大河的两岸,中间还有一道必须逾越的桥梁,那就是好的方法。所以:

好想法 x 好方法 = 好结果

在EB-5的项目分析评判中,所谓好的方法,最重要的是:中立的态度,客观充分的证据,专业准确的分析。离开了这样的方法,再好的出发点,也未必能得到想要的结果,甚至南辕北辙。如果出发点不好,那方法再精妙,也是恶意误导。

绿卡和经营状况到底有啥关系?

先来看这段话:

“一名投资移民专家向记者表示,该项目已经陷入巨额亏损,一旦破产,投资者不但无法收回投资,也无法获得移民资格。”

项目的经营状况,由开发商自己去解释。老肖不介入。老肖只是对上面这句貌似有道理的话做一些解读。
众所周知,选择做EB-5投资移民的投资人,第一目的当然是绿卡,而不是投资。第二目的是能够本金全部拿回来。尽管这两个看起来都比较重要,如果强制排序,绿卡肯定是第一的。

一个项目能不能拿到绿卡,和一个项目能不能拿回本金,这是个“往往”有关联、但并不必然的事情。老肖用一个简单但不精确的公式来说明:

花钱≈绿卡

挣钱≈还钱

稍微订正一下:一个EB-5项目,如果用途正确、按计划足额的投入资金(花钱),那么获得绿卡是很有可能的,特别是地产类项目,就业主要在建筑环节产生,也就是建筑部分的“投入”。

对于经营为主的项目,其就业创造相当多的比重是在项目经营过程中雇佣的岗位,这一部分是不是能足够产生,同样看在经营方面的“投入”。而不是看是不是亏钱。(关于EB-5就业预测,请参考老肖之前的小文《EB-5的就业咋算的?RIMS II被淘汰了吗?》)

美国移民局在审核EB-5投资人的永久绿卡申请时(I-829环节),主要是审核项目是不是按照原定商业计划执行;如果是,那么实际资金投入情况如何;然后对照经济模型,去测算是不是产生了合理就业;如果达到,项目和个人也没有违规行为,那就大笔一挥,绿卡获批!

EB-5的葵花宝典---530备忘录里面,也明确了对I-829环节就业认定标准的进一步放宽。这也应该是近两年I-829通过率直线飙升的主要原因。

I-829环节审批数据

说明:上图是美国移民局2015.11.18公布的I-829环节审批数据,Approved是通过,Denied是拒绝。2015财年4个季度,通过共1067个,拒绝共11个(拒绝以后还可以上诉)。

因此绿卡和项目经营状况的确有关,但实际上,和项目中的花钱(投入)状况更密切相关,我们可以大体分为如下几种情况:

情况一:项目经营顺利,财务状况良好,绿卡拿到

情况二:项目经营不佳,盈利不好,但该投入都投入了,绿卡仍然拿到

情况三:项目投入不到位(项目可能财务状况不佳、也可能财务状况良好),绿卡受影响,这个比较复杂,涉及到具体个人的就业怎么计算。

情况四:项目真的出现继续经营非常困难的情况,移民局也不会因为项目的经营状况,不给批复绿卡,比较移民只管绿卡不管还款。而且,经营困难不一定破产,破产不一定倒闭,倒闭环节也有对投资人的保护措施。(老肖只是客观讨论这种可能性,毕竟任何移民项目、甚至任何投资都要考虑风险)。

还钱和经营状况到底有啥关系?

前面说了

挣钱≈还钱

也就是,在美国这样一个法制健全的社会,借款人有了白纸黑字(签署严格的借款协议),但有钱不还(赖账)的可能性相对比较小(至少比某些信用体系不足的国家少很多),往往是看“有没有钱还”。

那么,项目的经营状况对回款的确比较重要。还款环节可以单独写一篇文章了。这里不展开。

关于具体项目的经营情况,不管是亏损还是评级,这个还是由熟悉情况的知情人士来解释,老肖不介入。老肖只讲EB-5。

EB-5项目前期财务状况,和未来发展的关系,需要综合考虑。一个大型商业项目的建设和运营初期,往往都是纯投入、也就俗称“养”的过程,财报往往很难看的。若后期经营顺利,财报的累计净利润部分,会由负变正,这是大家都愿意看到的情况。愿望能不能变成现实,还是有很多因素的。

老肖从常规大型偏经营类项目的角度,“模拟”了一个企业经营状况现金流的示例图:

企业经营状况现金流

基建完成后,累计投入会较高。这时候刚刚开始经营,收入还不够好,累计利润是比较差的。而且会持续一段时间,直到累计收入明显高过累计投入,才会产生较好的净利润。

这个财报曲线,是按照从基建开始6年来做的模拟,实际上大型经营类项目的现金流,往往6年能做到这么好也不错了。(所以这类项目的还款来源,大多第一选择并不是经营现金流。此处不展开)
顺便指出个那篇新闻报道不大不小的Bug。那就是标题说2年“不到两年亏损超14亿”。

说小,是因为这是个财报数字的计算问题。

文章指出,“根据财报。。。(2015年)前三季度累计亏损1.22亿美元,而2014年同期亏损1亿美元。也就是说该项目在不到两年的时间内亏损超过14亿元人民币”。

老肖读书时《财务管理》没有拿到高分,不过基本常识还没有忘记---那就是财报是连续的,截止目前的净利润/净亏损(Net loss),是指各期累计到现在的总数字。2015年和2014年进行同比,是为了看清楚趋势,不是说2014年亏损1个亿$,,2015年“又”亏损1.22亿$。确切地理解是,整个项目公司从开始累计到今天(2015年第三季度),共计亏损1.22亿$,按照今天的中行卖出美元价6.41,折合约7.8亿人民币,不是标题描述的“14亿”。

说大,因为这是大标题啊!

当然,数字怎么算,没有改变项目账面仍然亏损的事实,但长期亏损总归不是理想的EB-5项目。至于这个项目,到底处于什么阶段、未来能不能走出亏损,老肖没有深入了解,所以不做置评。结合上面的图表示例,老肖提供了一种现实中经常发生的可能性,兼听则明。

EB-5都是烂项目?!

文章有一条结论,老肖觉得有待斟酌!

“根据美国法律,投资移民项目往往是用于带动落后地区就业而设置的,这就决定了特别好的项目一般不会拿来用作投资移民。”

1990年公布的EB-5投资移民法案,其法律精神,就是“投资---创造就业---发绿卡”,与“带动落后地区就业”毫无关系。
后来推行的“区域中心”试点,是为了刺激EB-5项目的发展、降低就业实现的难度,也与落后地区无关。

只有中间出现了为了照顾TEA(目标就业区),投资额可以减半,即最低投资额从100万降到50万。TEA表面意思,的确要么是人口非常少的农村地区,要么是失业率高于全国平均150%的地区。

但这样的TEA标准,初期严格执行,几乎就没投资人买账。后来TEA认定放宽,各个区域中心或开发商,也找到了在繁华大都市通过TEA的办法。所以才出现了纽约曼哈顿、洛杉矶CBD区域等等繁华城市核心地段有TEA的EB-5项目。而且这些是目前EB-5的主流。

(TEA部分老肖会再另写文章)

根据老肖最近2年粗略的统计:

EB-5项目所在城市

说明:这不是非常全面的统计。老肖只是用于分析EB-5项目所在城市的大约分布,样本数超过180个,也有一定的参考意义吧。

图中“其他”也并非都是小城市或偏远地区,只是因为各个城市数量太少没有展开。但说EB-5项目“往往在落后地区开发”,的确是对行业缺乏了解。

再者,且不说TEA不等于落后地区,即使是“在落后地区”,也不等于“是不好的项目”。

EB-5项目好不好,一定要综合评估。比如地域因素应该和商业模式、当地经济人口等等结合考量。而且现在随着时间推移,投资人通过I-829、甚至收到全额还款的项目越来越多了,从整个市场的项目数量来看,被SEC调查等等暴露问题的项目比例,远没到可怕的地步,也不足以否定美国投资移民。美国EB-5目前正在改法过程中,也已提出对区域中心、项目监管环节进行大力强化,这个是好消息。

一听TEA就说是“烂项目”,把做投资移民的项目都说成不好的项目,把EB-5说成是走钢丝,只能说···只能说请您还是多看看“老肖话移民”吧!哈哈~

总之,媒体为了保护投资人的利益、认清问题而发声,出发点是值得赞赏的。老肖也认为,EB-5整个过程中,“安全”永远是第一位。

老肖这篇文章,还是以 “好想法 x 好方法 = 好结果”出发,用好的研究方法、客观全面的角度,来补足好的想法,让评价更具参考价值。同时,建议投资人看EB-5,也应该像吃海鲜一样,多看原汁原味的内容,不盲从,不盲信···

-老肖话移民-

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Tips

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EB-5的就业咋算的?RIMS II被淘汰了吗?

如果EB-5是一份海鲜大餐,你准备怎么开吃?

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