美国SEC又出手了,半年第4单 | EB-5重大新闻

SEC(证监会)又出手了,短短半年,第4单,疾风骤雨。在EB-5区域中心计划正在接受国会过堂拷问之际,SEC的出手可谓“正当其时”。

先简单回顾下,这半年来SEC在EB-5领域的动作:

1. 6月23日第一单:史上第一起行业非法中间人被SEC处罚 | EB-5特大新闻

2. 7月6日第二单:又来了!SEC起诉一加州石油项目涉嫌欺诈 | EB-5特大新闻

3. 8月24日第三单:SEC狂扫EB-5,2个月第3单 | 特大新闻

4. 11月3日第四单:SEC起诉EB5 Assets Manager, LLC和其所有人Lin Zhong

消息最早昨天在eb5matters.com和law360.com上爆出,直到当前EB5Sir暂时还没看到SEC网站的通告和起诉书,但是案件号已经有了,“0:15-cv-62323-JAL”,在佛罗里达南区法庭(U.S. District Court Southern District of Florida)也能查询到。

今天,结合eb5matters.com网站的Douglas Hauer和Adam Sisitsky,以及law360.com的Allissa Wickham的报道,再顺藤从古哥和度娘找到的信息给朋友们做个介绍。

佛州棕榈湾项目

11月3日,SEC起诉佛罗里达房产开发商(Lily Zhong,又名:Lin Zhong,新西兰籍)及其公司(EB5 Asset Manager LLC),通过EB-5计划欺诈从至少17名投资者(大多数是中国人)处,募集了大约850万美元声称全部用于房产开发的资金,但其中一部分被用于购买:一艘17万5千美金的游艇,一辆10万美金的奔驰S-550、一辆5万5千美金的宝马X5 SUV送给其女儿,以及一处佛罗里达Highland Beach的250万美金房产。

SEC指控Lin Zhong违反,1933年证券法和1934年证券交易法,等多项法案。

SEC的指控包括:

Lin Zhong被控,完全掌控不同版本的项目文件,通过虚假和误导性声明,提供给投资者,以说服他们投资。根据起诉书,她做出如下虚假陈述:

1. 资金100%用于项目建设;

2. 对被告有利的任何资金转账都需要投资者同意;

3. 投资款在监管账户中,直到投资者的I-526获批;

4. 投资者将收到未审计的财务报表;

5. Zhong有房地产开发的丰富经验。

但根据起诉书,在USCIS尚未批准任何一个绿卡申请之前,她已经从监管账户中划走了大约650万美元。

Lin Zhong被控,通过多个其控制的关联公司,来操作EB-5项目。根据起诉书,SEC指控,其在发行文件中,隐瞒了其在新西兰的破产记录,并误导其所谓的成功地产开发经验。值得注意的是,即使Lin Zhong在知晓被SEC调查之后,她依然将相关公司的资产进行转移,直到SEC起诉之前,她还在乱用和挥霍投资者资金。

Lin Zhong的EB5投资者对此毫不知情。根据起诉书,投资者的律师似乎是同一律师,该名律师同时也代表Zhong及其相关公司,起诉书未披露其姓名,但是其在佛罗里达州拥有三家区域中心。与项目文件相违背的是,投资者没有参与任何管理或运营决策,对自己投资的新企业毫无掌控。

据称Zhong,在9月中旬通知投资者,他们可能不能确保成功获得EB-5签证。

SEC申请冻结其资产,追缴所有”不义之财“,以及民事处罚。SEC称,如果不申请冻结,投资者“将比他们现在没希望的EB-5签证,还更不可能弥补他们的损失。”

SEC还将一系列公司作为共同被告,包括:US1 Real Estate Developments LLC,其拥有一处多用途房产项目,称为”City Center“项目。

通过tcpalm.com的许多篇报道,关于Lin Zhong在Port St. Lucie(圣路易斯港)的City Center项目,以及古哥给的一篇2014年12月间的市府备忘录,简单总结下,该项目的来龙去脉:

1. Port St. Lucie市,在过去10年间,试图促进经济发展,举债2.2亿美元,但是不幸碰到2008年的经济危机使该市的几个项目出问题,负债累累,其中包括:Digital Domain的数码公司、 VGTI生物研究所,以及现在要讨论的City Center(城市中心)项目;

2. 2005年,前开发商de Guardiola properties(PLS City Center)获得此地块开发权,并且市府为了City Center的基础建设,举债3,140万美元;

3. 受2008年金融危机打击,PLS City Center停止开发,后2012年被市府诉诸法庭,2014年通过再开发协议的强制履行;

4. 2013年8月,Zhong从前开发商,PLS City Center处,购得此处被抵押出去的地块,耗资50万美元,而市府对此不知情;

5. 2014年6月6日,Zhong递给市府一份3页纸的开发计划,建造一个包括住宅、零售、餐饮、办公的国际商贸中心,以及一间酒店;

6. 2014年7月30日,市府向Zhong发出书面通知,要求其在支付2013年的税费之后,与市府开发部门启动正式协商

7. 截止2015年3月31日,该地块的未支付税费已经累加至1,340万美元,而Zhong一直拖欠并疏于与市府沟通;市府宣称,如果Zhong不能缴纳税费,她就不能获得开工许可,而且市府担忧其在2008年新西兰项目开发破产的背景;

如果简单总结下的话,Lin Zhong的所谓City Center项目,未获当地政府批准,并且拿地成本极低(50万美元),但是有一摊子1,300多万的税费一直拖欠未支付。

那在中国是如何销售的呢?通过度娘,能找到一些被起诉的U.S. EB-5 Investments LLC在国内推广的信息,该机构在深圳和北京设立机构,在2012年左右,推广某佛州棕榈湾项目,以及其后的圣路易斯港市中心综合地产项目,该项目优势包括:Significant Government investment already in place(政府大量注资已经到位),Local government investment of $125M (当地政府投资1.25亿),Desirable location in the USA(美国理想地段),并计划募集4.5亿美金EB-5资金 。一个13亿美元的项目,尚只有17个投资者陷入其中。

当前,尚在SEC起诉阶段,Zhong及其公司,是否有欺诈行为还待法庭判断。个人希望,其没有任何不当行为,并能及时还款。

但是,对于EB-5投资者而言,在决定投资一个项目之前,问下古哥有关开发商和项目的背景,确实非常有必要。个人一直有一个选项目的观点,就是好人好事好条件(如何选择EB-5投资移民项目? | 个人观点),任何项目都可以简单问下古哥,项目方和项目的背景,再做决定也不迟。如果你是投资者,古哥告诉你这个City Center项目,是多年来Port St. Lucie市的争议焦点,一个计划造价10多亿的项目之地块转让成本只有50万美金的话,你会投吗?

SEC最近两次出手相救,都能让我们看到:项目方按照项目文件,专款专用别乱来。

本文主要内容来自:eb5matters.com、law360.com和tcpalm.com。

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