1、投资性房地产的分类
美国的持有型（投资性）地产主要分为以下几类：
1 出租型公寓
2 零售商场
3 写字楼
4 工业仓储
5 养老地产
6 酒店度假设施
EB-5项目中出租型公寓、酒店和养老地产最为常见。其他类型也有出现，但较少。近两年里，出售型EB-5公寓项目大量涌现。但由于出售型公寓通常不是机构投资人的投资对象，所以没有纳入讨论。
出售型地产由于市场需求受经济波动影响非常高，风险也较高。
2、不同类型的房地产市场预期回报
根据美国的知名房地产咨询公司Integra Realty Resources的统计数据，上图显示了美国各种类型地产的市场年资本化率。
年资本化率的英文为Capitalization Rate。定义为地产在偿还贷款本息之前的净收入和地产成交价格之间的比例。您也可以理解为投资购买一个地产后每年的收益率。
例如，您花了100万美金买了一栋三个单元的公寓楼，每年抛去运营成本（不含贷款本息的支付）后的净收入为6万美金。您购买的公寓楼的年资本化率为：6/100=6%。
不同类型地产的年资本化率差别挺大的。根据上面图里面的数据，最低的是市区的出租型公寓，为5.34%。最高的是有限服务型酒店，为8.54%。
3、回报和风险的关系
按照西方经济学的理论，不确定性越高，或者是风险越高的投资项目，投资人要求的回报也越高。理由是较高的回报可以补偿投资回报的不确定性。
所以，在前面的图里面，地产界认为不同类型的投资地产的风险排序由低到高为：出租型的公寓、区域性大型购物中心、…、一直到酒店。
出租型的公寓之所以风险低，是因为租公寓的需求很稳定、贷款有优惠政策、回报受人为管理因素影响小、房东需要做的改造翻新等资本类投资比例较少。
区域性大型购物中心Regional Mall的风险低的原因在于：这些购物中心几个社区才只有一个、都在黄金地段、开发商要盖一个新的同样物业门槛很高。可能好几十年才会盖一个新的。
酒店风险高的原因在于：不是刚需，受经济波动影响大。回报中人为经营的因素高，所以不确定性因素也高。改造翻新的资本类投入比例高（因为用的费，经常要翻新地毯、家具这些）。
4、对EB-5投资的指导作用
不同的投资性地产类型风险的差异对EB-5投资人有很大的指导作用。EB-5投资人追求的是本金的返还，而不是高回报。所以，在同等条件下，投资人应该尽量规避高风险高回报的项目。
需要指出的是，地产类型只是投资人做出决策里面的因素之一。其他因素，例如资金结构、资产估价等也很重要。所以，投资人在分析对比不同项目时，需要综合考虑。
Eric Yao, MBA 地产
加州注册投资顾问
证券类考试执照：63，65，82
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