如何在葡萄牙做移民房产基金

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2014年10月8日,葡萄牙不少媒体都以“中国投资人击败葡萄牙央行”、“中法俄投资者于里斯本市政府拍卖中摘得珍宝”等为题,报道了前一天在首都里斯本市政厅进行的第二届公共财产不动产拍卖会。

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在这次拍卖会上,我们葡萄牙移民房产基金以730.1万欧竞得了全场最大一个标的——位于市中心核心位置的一幢约5000平方米的老楼。因为这个项目的最后竞争者是葡萄牙央行养老基金,同时也是中国投资者在里斯本核心城区取得的第一处标志性建筑,因而格外引人关注。实际上,这已经是我们在里斯本取得的第三幢整楼了,而这距离我们开始正式运作只有半年时间。

2014年3月28日,我生平第一次踏上葡萄牙里斯本的土地。从下飞机的一刻起,我就感受到葡萄牙房产移民对中国人的吸引力了,在机场内不少地方都能看到中文的买房移民广告。

2012年底,葡萄牙政府为快速走出金融危机,推出了“黄金签证”的投资移民政策,中国人只要购买50万欧元以上房产就有资格在5年后取得“绿卡”、

6年后取得国籍,而且几乎没有移民监。在美加澳等传统移民国家的政策越来越收紧的情况下,葡萄牙因其政策优势和老牌西欧国家背景开始成为中国移民新的热点。

不过这个新兴移民市场刚刚开始热就出现问题,我一些朋友去葡萄牙看房后发现中介提供的房价水分很大,于是鼓动在国内做房产金融的我牵头做投资、提供房源。我们还发现,民营企业寻求海外投资和进行全球资产配置的需求越来越大,在沪上不少知名民营企业家的大力支持下,我们组建了这个葡萄牙移民房产基金。

在基金具体运作的前三个月,我们在葡萄牙看了两三百个房产项目,既有新项目,也有改造的;既有里斯本市中心的,也有远至阿尔加维的;既有市中心几千平方米占地的稀缺豪宅,也有市郊园区附近的出租物业;既有风景无限的河景、海景、高尔夫公寓,也有仰视世界文化遗产的独立地块。最终得出的结论是:

1.葡萄牙很适合居住,冬天不冷(一般10摄氏度以上),夏天不热,也不像巴塞罗那等地中海城市,湿度大较闷热,是欧洲人的传统度假地,但像它南部的阿尔加维,北部的波尔图,中国人了解很少,所以我们最终将投资区域定在中国人都知道的首都里斯本。

2.里斯本中心城区面积不大,我们用脚丈量了一番,东西向、南北向走路都不过三刻钟,开车二十分钟以上就到很郊外了。因为地小所以稀缺,在售项目不多,投资的升值潜力大,因此我们将第一阶段投资聚焦在中心城区。

3.市中心街区因为有些属于非裔移民聚居区,也不都是好地方,经常这边还是富人区,隔几条街就不行了。第一次去里斯本,我曾慕名考察一个蛮大的项目,房产品质都不错,下楼后却正好碰到警察在前方逮人,因为这个项目边上有贫民区,葡萄牙人都看不上。

4.虽然是针对中国移民客户的,但中国人并不用来住,实际还是当地人租用。我们研究了当地房产喜好:葡萄牙人喜欢的房,是卧室朝东,厅朝西,在朝阳中起床、夕阳中晚餐,而且即使是最小的一居室,厨房都很大。

作为专业的房地产基金,了解当地房产市场并不难,难的是跨国经营。海外房产投资走在最前列的绿地董事长张玉良先生不久前有句著名的话:“不去海外做是傻瓜”。不过我们发现在海外做成傻瓜的也不少,究其原因就是跨国投资和经营相对国内投资要难得多。

其一是投资成本。葡萄牙已经是西欧成本较低的国家,但跨国经营要求人力、物力投入都不小,这也是我们积极做大的原因,只有做大才有规模经济,这也是为何往往只有大企业才能做跨国经营,不过随着互联网技术等的提高,我们也在积极探索相对小投入、大产出,我相信能为中国企业(不仅是大企业)走出去积累很好的经验。

其二是语言门槛。葡萄牙英文普及率还算是比较高的,但资料包括法律文件大多是葡文,要将葡文转成英文,再转成中文,工作实际是原有的三倍,而且葡萄牙人英语之差让我头痛不已。

其三是环境差异。葡萄牙的会计、税务、法律比较复杂,又涉及到跨国操作,懂跨两国的专业人士几乎没有,而要这些诸多事项统起来更是难上加难,我们上海团队合伙人虽然有多年的欧洲跨国公司的管理背景,也几有崩溃之感。

其四是工作文化。葡萄牙、西班牙人做事是能慢就慢,看得你急,他还觉得你很奇怪,为什么要那么急啊。即使是银行这样高大上的行业,我们有笔钱从中国划到葡萄牙,足足用了一个月。让我深深体会到昔日大国为何衰弱(葡萄牙、西班牙是大国崛起中的前两国),德国为何今天成为整个欧洲龙头。

当然,如果在德国,我们就无法轻易取得上述拍卖案例的成功并引起如此关注了。从官方讲,葡萄牙目前与中国在政治上处于蜜月期;从民间讲,葡萄牙人可能是全欧洲对中国人最友好的民族。也许这能解释为什么复星集团继收购葡萄牙最大的保险公司后,又于日前收购了今年6月出问题的葡萄牙ES家族(控股BES银行)拥有的医疗事业上市公司。在海外投资领域,跟着投资大佬的脚步走,能帮你省不少脑细胞。

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