EB-5尽职调查5大要点

最近EB-5新闻不断，除了日益升级的国会立法大战，还有就是项目问题曝光了。今天，撇开撕扯中的EB-5法案，来看下New City Group，管理合伙人王彦楠的文章，关于EB-5项目的尽职调查。

每位EB-5投资者都想成功获得绿卡并全额拿回投资本金。目前，市场上存在着几百个EB-5项目。所谓乱花迷人眼，投资者徘徊其中，难下决断。本篇文章对EB-5项目的尽职调查进行了基本介绍，希望能帮助投资者自信地选出最佳项目，从而取得移民和投资的成功。

首先，确定项目的可行性至关重要，因为这关系到绿卡安全和还款保障。

EB-5签证的主要要求是就业创造。大部分项目是通过项目预算来计算就业的，把项目预算计入经济模型中来计算建筑就业、间接就业和衍生就业。因此，项目预算和就业计算方面的尽职调查尤为重要。

潜在投资者应注意询问下列问题：
• 与其他类似项目相比，该项目的预算如何，是否处于比较正常的水平？有时，项目会因增加EB-5融资金额而需要更多就业，所以投资者应确保该项目的预算并未因这方面的需求而被虚增。投资者还须确保该项目的预算与其他类似项目相比是可行的，从而避免成本虚高进而危及整个项目。如果项目出现烂尾情况，那么预计的就业将不能被创造，因此投资者也将拿不到绿卡。

• 项目预算中的哪些部分被用来计算就业？通常来讲，最保守的就业计算只采用硬建筑成本、建筑设计和土木工程成本，并且只计算项目地点周边地区所产生的就业。

例如，我们看到过有酒店项目每房间的成本超过300万美元，这远远高于任何市场的正常数值。基于行业经验法则，每个房间要每晚收费3,000美元以上该酒店才能盈利，而周边同档次酒店的每晚收费不超过500美元。类似这样的成本夸大会严重地影响EB-5投资者的绿卡安全。

第二，要从多个角度分析项目的可行性，确保项目的还款能力。

投资者应从以下方面着手分析，从项目方以及有资质的第三方处寻求答案：

• 相对于相似地点的类似项目，该项目的成本价和评估价值如何？

• 该项目所在市场的吸收率、租金、租售比、每平尺售价、入住率的历史记录和预计前景如何？

• 相似项目的资本结构如何？

• 项目将面临什么样的竞争？

• 项目所处的行业是否稳定安全？项目的投机性是否过强？

• 项目成功有哪些潜在的风险，又有哪些应对策略？

我们看到有很多过于投机型项目为了获得相对灵活的EB-5融资而忽略了基本的项目可行性论证。这类项目往往需要一系列的市场和运营条件都对项目有利，只有满足了这些前提才能获得成功。这样的项目包括：造价过高的公寓或酒店，在饱和市场的一些新项目，在新兴市场的过于激进的项目，一些投机性质的采矿类项目等。

第三，了解开发商的背景格外重要。

EB-5投资人普遍不直接参与项目管理，属于被动投资者，其移民和投资是否成功很大程度上依赖于开发商。

投资者应确认以下方面：
• 开发商的历史业绩如何？

• 开发商是否涉入任何未决民事或刑事案件？

• 开发商是否有破产记录，包括商业破产和个人破产？

• 开发商在行业内的名声怎么样？

我们遇到过一些项目方已在近期对其债权人有过违约行为，但仍然在积极地进行EB-5融资；也遇到过有的项目其资产正处于未决法务纠纷之中，也在进行EB-5融资。这些信号都应该让投资人更谨慎地审视项目。

第四，投资人必须了解在EB-5投资中，他们该如何保护自己。

这需要投资人仔细阅读项目的发行文件，并要求获取详细的项目信息披露。

虽然该话题牵扯到诸多重要因素，投资人应至少试着了解以下方面：
• 普通合伙人或管理者有哪些权利？他们是否可以为所欲为？

• 有限合伙人或EB-5投资人有哪些权利？

• 项目中是否有利益冲突？例如，如果某区域中心是由开发商拥有，这意味着出借方和借款方有着共同利益。因此，出借方可能不会拼尽全力去保护EB-5投资人的经济利益。

我们看到很多项目中项目方有压倒性的自由裁量权，没有给EB-5投资者留下任何权利和追索权。例如：在投资者拿到永久绿卡后，项目方自行解散项目基金而并未给投资者留下合理的还款路径；或者是普通合伙人在偿还投资本金时从中扣除高额费用；或者是项目方对还款提供并不可执行的还款担保，因为借款方和贷款方有共同控制者，又没有第三方监管，因而不会强制自己去执行。这些情景往往在法律文件中有所披露但是故意隐藏在复杂的法律文字之后，让投资者难以掌握。

最后，任何EB-5发行均属于美国证券的出售要约行为。

因此，确保项目发售合规也非常重要。通常来讲，美国证券的任何交易都要求有注册证券经纪交易商的加入。证券经纪交易商是在美国证券交易委员会（SEC）和金融行业管理局（FINRA）注册并受其监管的公司。在销售EB-5项目之前，证券经纪交易商对客户负有对项目进行全面尽职调查的受信责任，还负有向潜在投资人披露EB-5项目的重要事实和风险的法律义务。这意味着，如果某个EB-5项目有证券经纪交易商的参与，将能提高项目在证券、移民和披露方面的合规的基本底线。另外，投资人可以寻求有执照的注册投资顾问的建议，从而获得尽职调查方面的支持。注册投资顾问也受FINRA的监管，并在其所在的州政府或SEC处注册在案。

潜在投资人应询问下列问题：

• 项目是如何保证在法律、证券和移民方面的合规的？项目方所雇的律师都是维护项目本身的，条件允许的话要了解第三方专业机构对项目怎么看？

• 是否有持牌的证券经纪交易商加入到该项目中？如有，该证券经纪交易商是有拥有专门的从事EB-5交易的资质？投资人可以登录以下官方网站验证证券经纪交易商的资质：http://brokercheck.finra.org。

尽管任何项目的尽职调查非常耗时又错综复杂，只要针对上述问题能得到满意的答复，潜在EB-5投资人将会对项目安心许多。正如任何投资决策一样，与注册投资顾问或类似专业人士合作将是明智之选，这样能更好地了解项目。

最后，请记住EB-5发售最重要的五个方面：就业创造、还款、开发商、投资者权益和合规性。

EB5Sir注：New City Group为EB-5业内的Broker Dealer（证券经纪交易商），文中最后一点指出的聘用证券经纪交易商的证券合规问题，尚未在EB-5行业成为强制要求。

原文作者：王彦楠，New City Group管理合伙人。