2015下半年美国房市走向分析

今年美国房市热度不减,五月份成屋销售连连上升创六年来新高,六月房价涨了2%,七月假期全美出游人数创八年新高。根据六月前三周资料指出,六月份房屋中位价比五月上涨2%,比去年上涨7%。最近又盛传九月美联储可能会加息,种种迹象表明消费者闲钱明显变多,美国房市或将在2015年下半年继续上涨。

美国

房贷利率上涨

全美房地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun近日发表经济与房市观察,他预测,美联储可能在九月或十月加息,目前这种氛围也已造成房贷利率上涨;他估计至今年底利率将达4.3%至4.5%,到明年底会超过5%。

Yun认为在美国房市走向成交量拉高的原因之一是预期房贷利率将上涨,利率上涨初期会促使很多人赶快做决定,不再等利率涨得更高才投资房产。

目前来看,美国长期房贷利率仍然接近历史最低,30年固定利率房贷的最新全国平均利率仅为3.80%,一年前则为4.21%。这是好消息,因为每月偿还的房贷金额较低。但是低利率能维持多久不得而知,所以很多人趁利率还低的时候赶快买房。

另一个原因是首次购屋人也走进房市,五月房市的首次购屋人占32%,比去年的27%上涨很多,这与FHA房贷的帮助有关。同时,由于房价升高,大型投资者纷纷退场。所以传统的购屋者不必与以现金购屋这些投资人竞争。

供给短缺供不应求

虽然购屋仍回笼,但整个房市走向中售屋数量远少于需求,呈现明显的卖方市场,供不应求。很多城市的售屋库存量一直处于极低点,如丹佛和西雅图,当地就业成长强劲,但是售屋库存却少得离奇,仅有不到一个月的售屋库存量。很多地区的待售房子供不应求,物业一上市很快就脱手。今年3月的数据显示,整个美国市场的房子不到五个月就会卖光,通常应是六个月。房地产数据公司Zillow表示,最难买到房子的市场包括圣荷西、洛杉矶(房源)、西雅图(房源)、丹佛(房源)、达拉斯(房源)-福和市、田纳西州纳施维尔和波士顿。

Yun指出,房屋供给面短缺的根本原因在于过去五年来建商在房市里的大量缺席,根据人口成长,基本上应该每年新建150万栋新屋,但是在2009年只盖了55万户,2010年59万户,2011年61万户,2012年78万户,2013年93万户,2014年100万户。预计今年将建成新屋110万户,明年140万户,真正回到每年150万户新屋的水平可能要等到2017年。

目前已没有大量的法拍或短售屋来干扰房市,它们现在只占房市交易的10%,而且未来数月还会持续减少,因为超过三个月未缴房贷的违约房贷已经越来越少。Yun甚至建议那些经营法拍屋的人可以开始改变经营策略了。

房价上涨

美国房市走向在供需不平衡的情况下,带来房价的上涨,很多城市房价上涨幅度是薪资涨幅的三倍至四倍。

Yun说,最近数月石油价格下跌使物价通膨减至最低的效果只是短期的,到了11月之后,石油价格跌价的影响就不存在,因为石油就是从去年11月跌价,所以从11月起年度石油价格就不再呈现跌幅,物价上涨的通膨情况就会浮现。

他认为,值得注意的是租金,3.5%租金涨幅已是近八年来最高,消费者物价指数的通膨可能在明年初跨过3%的警界线。Realtor.com根据六月前三周资料指出,六月份房屋中位价比五月上涨2%,比去年上涨7%,美国房市走向趋于上涨。

同时由于股市水涨船高,婴儿潮人士寻找安享晚年的地点,从而掀起抢购度假屋的热潮。去年度假屋占了房屋销售的21%,达到全国房地产商协会测得的历来最高比率,预期今年这股趋势会持续,但是房价会上涨。

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