投资美国房地产的事前功课

美国房市在经历了经济危机的低谷后,已经逐步回升当中,虽然仍然没有达到次贷危机前的房价水准,但经过去年的大幅度回升,已经接近一个比较稳定回升的状态了。各种分析预测未来数年之内,美国的房地产仍然有一定的升值空间,具投资价值。对于积累财富的中国人来说,投资美国房产是个好时期。
美国房价

华人热门置业城市相对集中在东西两岸的大城市

相对来说,中国人赴美买房,比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。业内人士表示,是美国新城镇的扩张远没有中国迅猛,像在国内购房一般买便宜的地段,等发展起来再升值,在美国是难以行通的,应该重点选择发展较好的成熟区域。

由于美国有世界上最好的教育,现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人,因此,与此相关的房产需求十分庞大,绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求,给即将赴美留学的孩子作打算。因此,有教育资源的城市、地段,就成为中国人在美国买房的最热门地区,如纽约、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的,投资和自住都有,还有的是以房养学,退休养老。

然后,结合自己的客观目的,选择房产:为分散资产风险?就不要考虑太多短期的收益;为投资?预期则不要太高,美国房地产要像国内过去10年那样大幅上涨的可能性不是很大,怀着暴涨的预期闯入市场估计会失望而返;为居住?则重点考虑生活的便利性、华人聚集区域;为移民?则考虑社区的完整配套、工作机会;为孩子上学?大多数中国人都会把这个因素列为首位,美国也有中国所谓的学区房概念,好的学区房一般都大幅贵过周围,房产税也高。但如果是主要为孩子未来的教育考虑,则应该尽量购买学区附近的房源。

大洛杉矶地区是华人美国置业首选地,特别是学区房,成为来自中国大陆不少投资者的首选。这些中小型的投资者十分聪明,他们购买的房屋除了寻找租金收入之外,也追求房地产价值的升值趋势。

中国公民到美国洛杉矶购置房产应该做好四条准备

第一,在美国买房子手续相对中国比较繁琐,但是整个过程规范,一切按美国的交易办理就是了,这些你的经纪人都会逐一办理,不必担心;粗略计算一下的话从看房,选房丶递交offer丶进入过户手续等一系列的过程,通常一切顺利都要三个月以上,所以大家在入境居住时间上要先做好准备。并且在买房签约付款后的17天内是可以退房的,双方可以进行具体协商,买房款基本上是可以退回的。

第二,最好是来洛杉矶之前,在网上多了解整个洛杉矶的基本情况,针对自己买房的目的(自住或者投资)大体上选定区域,然后尽量能和专业的经纪人多交流,这样的话就不至于来了以后还是雾蒙蒙的,浪费自己无谓的时间。

第三,最重要的是要做好资金上的准备。在美国,按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前,在美国绝大对数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要在40-50%,但是需要提供国内存款证明和信用卡信用记录。美国买房子递交offer时需要支付房款3%的定金,并且需要提供Passport和国内信用卡证明。必须要和offer(我们通常叫它RPA)一起给卖家附上你的押金和资金证明和合格贷款的说明,让对方明白你有购买能力,对方才有可能卖给你,否则offer就是无效的,通常称为(blindoffer)。对于大多数中国朋友们来说都是现金买房,一个人办法是来美国后边看房子选房子边开户让家里人把钱汇过来;另外一个办法就是在国内银行开具中英文的存款证明,但是要保证人到了美国以后买上房子以后钱能快速汇过来。

对于需要贷款的朋友,头款的准备和前面说的全现金是一样的,不同的是根据自己准备买多少价位的房子选定使用那种贷款,这些其实也要在国内就要提前做好准备,因为有的银行要求提前两个月开户存入钱,还要开具收入证明丶以及提供你的信用卡查你的国际信用等材料;有的银行就相对简单,这些最好在来之前就搞清楚,这样才会事半功倍。

第四,今年以来洛杉矶房产市场一直非常火热,卖主异常的挑剔,并且价格上居高不下,折扣很少;所以想拿到房子也是非常难,因为在卖主心里市场价格已经升起,所以价格上还是便宜不下来,对于中国买家而言异价优势较弱。尽管目前是每年的销售淡季,另外和前几个月比较起来买主少了很多,竞争也没有了之前的激烈,但是很多的卖主拿不到他们满意的offer也不会急于出手,因为按照以往的规律,每年报税以后都是房产再度热起来的时机。所以也要做好思想准备,要多递交offer,根据不同热度的城市出具合理的价格以及提交合格材料,这样的话真正喜欢的房子才有可能买得到。

  美国买房税费及维护费用

在美国,房地产交易费用相对较高。按照美国的通例,房屋经纪人的中介费“市价”为房价的5%~6%,但只针对卖家征收。此外,还有贷款手续费、房屋交易税等各种税费,各州不同,一般在1%以下,当地的第三方公证公司如Escrow会给出详细的清单。一般没有在美国工作经历的中国人,以房子做抵押,贷款可以贷到50%左右。

美国房地产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。根据美国各州的法律不同,业主每年所需缴纳的物业税为房子评估总价的1%~2%不等。如果出租,还必须支付租金的5%~10%作为管理费,公寓年份越大,物业费用也相对越高。而如果是购置的别墅类产品,由于是木质结构,政府要求缴纳强制保险,别墅年份越大,还面临种种修缮费用。

如何选择合适的地段

不是所有的美国房子都能升值,而是处于好地段的房产才能升值,地段的重要性正如美国房地产大亨特朗普在《交易的艺术》一书中写到,“在房地产行业中,有一句名言,那就是地段、地段还是地段。”他对好地段的界定值得中国投资者学习,好地段可以从以下四个条件来判断:

拥有优美的景色和良好的自然环境。

所处的商圈有增长潜力。

具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。

最后也是最关键的,要能满足人们的虚荣心和声望的要求。虚荣心和声望不但可以增值,而且增值的速度要超过普通的商品。有钱人积累财富的速度远超过普通人,满足有钱人虚荣心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地产,即使买得贵,其增值速度也会很快使投资物有所值。虚荣心可以来自自然因素,如海景、江景、山景等;也可以来自人文因素,例如依傍政府或历史胜地、所在社区文化层次较高等。

 中国人美国买房选华人区域的利与弊

近来很多投资者在尔湾买房,主要是为了找一个好学区。是华人多好还是少好?这个问题不能盲目、或者特别简单地说,一定要看自己的条件和你居住美国此地的目的。整体来说,除非我们需要就业,并且语言没有基础,只追求简单方便的生活,否则,不建议购买众多华人聚集的华人区域,这样区域房价非常贵,而且各方面的资源都与国内相同,但离开这个区域却容易不适应美国生活。具体说来,原因如下:

1、年轻人,进来80年代的朋友很多移民美国,大多是年轻有激情,有想法,为了孩子从小的良好教育。这些朋友英文有基础,适应力强。专家建议可以考虑华人在50%以下,甚至白人区域。优点就是满足来美的目的,换一种生活方式,尽快融入美国生活。整体环境更良好。

2、中年人,那么相对于80后,更有大批40岁左右的朋友来美,目的投资自住都有,专家建议也要根据自己的语言水平,以及未来是否就业等信息来选择,投资建议还是华人较多的地方较好,那样出租方便。自住可考虑华人在30%及以上的地区。

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weinxin
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