美国房产投资新招:3种使不动产变为可动产的巧计

人们通常认为,房屋都是不动产。虽然我们经常听别人说,我的房子现在涨到100万了,或者他家的房子升值了,但是这些赚到的钱却是看不见、摸不着的。如果这些钱无法拿出来用,放在那里,也就永远是一个数字。如何从房子中拿钱出来用,如何将你的房子从不动产变成可动产,是否有这样的贷款呢?以下是几个参考的方法。

投资美国房产

融资重贷

(Cash Out Refinance Mortgage)

通过不同的贷款方式,房屋这一不动产能变成可动产使用。

假设王先生几年前买了一处房产,现在价值50万,当时的贷款利率是6%。现在王先生只有20万的贷款没还,而他最近想趁着房贷利率降低,办理重新贷款,把原来的高利率降下来,同时还想再借一笔钱给孩子作为上大学的学费。出于这个目的,我们建议他采用融资重贷 (Refinance Cash Out Mortgage)。 融资重贷是重贷的一种。我们可以说是普通重贷,就是民众希望改变原来的贷款条件,比如降低利率,缩短还款期限,于是办理一个重新贷款。融资重贷不仅可以实现改变原来的贷款条件的这个目的,同时,还能多拿出一笔钱出来用。

办理融资重贷,新的贷款会把现有的房贷先付清,之后把剩余的贷款额兑现。因此来看王先生的案例。王先生目前房屋还有20万贷款,之前的贷款利率是6%,他想通过重新贷款,把利率降到目前的4.5%,如果他仅仅是这个目的,他只要办理一般的重新贷款20万。但他不仅要降低利率,还想从房屋中拿10万元出来,作为孩子的大学学费。这样他就可以办理融资重贷。

房产贷款

房屋净值贷款

(Home Equity Loan)

有了之前王先生的例子,就很容易理解房屋净值贷款。如果王先生对自己目前的贷款条件很满意,他不想降低利率,也不想缩短还款期限,只是单纯想从房屋净值中那一笔钱来作为孩子的大学学费。那么,他应该申请房屋净值贷款。这样王先生的房屋上就有两个贷款,一个是之前的Mortgage,第二个贷款就是房屋净值贷款Home Equity Loan。通过办理房屋净值贷款,王先生借出了10万元。

房产贷款

房屋净值信用额度

(Home Equity Line of Credit)

房屋净值信用额度是一个开放性的贷款,是一个浮动利率的信用额,一旦银行把房屋净值信用额度批下来,对贷款者是十分方便好用的,因为这个信用额度很灵活,如果贷款者没有使用过任何的贷款金额,贷款者无需付任何利息。就好比一张信用卡,给你一个信用额度,比如5万元,你随意什么时间拿出多少钱都可以,如果拿出200元,就只要付200元的利息。

房屋净值信用额度通常是30年期,头10年是提取期,贷款人可以在头10年提取信用额度。后20年是还款期,如果贷款人在批下信用额度10年后有欠款的话,贷款者需要在第11至第30年间偿还本金与利息。如果贷款人在头10年过后,没有任何欠款,该房屋净值信用额度会关闭。

一般来说,融资重贷适合那些需要使用高额的贷款金额,但是不能够短期内还款的贷款者。房屋净值贷款适合那些需要从房产中拿出额外的贷款金额,无论有没有现有的房贷。这两种贷款都是固定利率和固定月费,一旦贷款金额贷出,银行就开始计算利息。一旦贷款人付清贷款之后,如需要再套现出来了,需要重新申请。房屋净值信用额度允许我们使用期内任何时间使用贷款金额,银行只会计算贷款者贷出的金额的利息,贷款者可以随时付清,再从信用额度中贷出资金,非常灵活,不过利率是浮动的。

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