龙口龙手教你看项目(三)

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所属分类:美国移民

上一篇我们分析了如何去阅读TEA(目标就业区批函),由于突发奇想和脑洞大开(详情请参加:小龙独家|排期预测大法),小龙让第三篇“龙口龙手教你看项目”暂时排期了一下。前两篇讲到的区域中心批文和目标就业区批函都属于美国政府官方的文件,而纵观几百页的文件,可以说只有这两份是政府官方性质的。从这一篇开始,一起来研究一下项目文件。很多人死活要看项目文件,等邮箱收到后一打开,妈呀,十几个小文件,每个文件少则十几页,多则白页,两眼一黑,算了,不看了。还是翻一翻精美的宣传册,再听一听激动人心的宣讲会吧!

 

项目文件,包含了太多的故事和内容。有PPM(私募备忘录),有商业计划书(专业性强的,喊BP,倍儿有面子),有经济学报告,有第三方评估报告,有贷款协议,有监管协议、有有限合伙制协议,有认购协议。当然,还有很多辅助性的文件,例如完工协议啦,完工保险啦,施工许可啦,银行贷款协议啦,第三方监理等等。头大了?眼花了?别忙,我们一个一个慢慢讲。

 

小龙决定讲一个和投资人的绿卡息息相关,可以说是最最重要的一个文件—经济学报告。经济学报告,学名Economic Study。各位看官不需要太纠结于经济学报告中所涉及的复杂的经济学原理、模型的建立、参数的运用,只需要知道几个重点即可。第一、经济学报告是预测某个EB-5投资移民项目能够产生的区域经济效应(用“就业岗位”量化);第二、不看过程看结果,直接找到结论表格,找到就业岗位数量;第三、通过简单的判断标准检验预测结果的可靠性(常用的区域经效应模型是RIMSII,IMPLAN, REDYN,经过多年的风霜洗礼和实践检验,三者预测结果与实际的误差分别是7%,5%,3%,三者的运算成本RIMII最实惠,REDYN最贵,IMPLAN中不溜)。下面就结合上述三个标准,一起来实战一下。

 

一、首页

 

经济学报告的首页,往往言简意赅地表达:1. WHAT(什么项目),2.Where(在哪里),3. FOR (为哪家区域中心),4.WHO (哪个公司或经济学家操刀的报告),5. WHEN (什么时候)。一般来说,经济学家都不是美工出身,也不修边幅,讲究实用。大部分的经济学报告格式上如出一辙,因为大部分的经济学报告都是又少数的几位经济学家完成的。需要注意的是,经济学报告并非越大牌的经济学家,结论越准确。当然不否认大牌的经济学家(著名的EB-5经济学报告四大才子)更有经验、失误概率更小,但是也不能否认的事实是所有的预测都源于一点假设:项目真实。所有被SEC起诉的、诈骗的EB-5项目,也都出自行家之手,他们只管用已知的数据进行建模分析,并不会考虑项目的真实性。请看下图,一张是传统老专家的首页,一张是少壮派代表的首页。

这位是老专家,大多数项目的经济学报告都是出自他或他的团队之手,所以每份经济学报告都是大同小异。

虽然是少壮派优秀代表人物,但是也是老司机。

 

二、目录

 

特别冗长的文件,一定要学会看目录。大多数的英文学术类文章,或者是报告,和中文写作最大的不同在于:中文文章把最好的留在最后,英文文章把最好的放在最前。这大大节省了我们阅读的时间,如果我们只是希望查询,或验证,或快速浏览核心信息。经济学报告的目录,如下图:

小龙看到各类目录,自动就分为几部分:1. 结论,2. 项目概况,3. 方法论(模型介绍),4. 局部分析,5. 结论和总结,6. 附录。对于投资人来说,最后绿卡的获批并不是比拼谁创造的就业岗位多,排期也不会按照就业岗位多少来排队,只要到10个,就okay。因此只需要看到关键数据,做一个判断即可。至于复杂的方法论,理论依据和实际数据等等,可以一带而过,实在无聊,可以研究研究。

 

三、结论表格

 

前面已经讲过,看经济学报告,讲究一个字:快;两个字:效率;四个字:直捣黄龙。一般来说,结论都在第一部分“总结性发言”(Executive Summary)。所有的结论,会通过表格来呈现。实在看不懂英文的,也不要紧,小龙有个秘诀:找正文的第一个出现的表格,几乎屡试不爽。找到了表格,无非就是找几个单词,以及单词所对应的数字:Total Jobs(总计就业数),Direct(直接就业,后面往往加上Jobs,或者Effect),Indirect (间接就业,后面往往加上Jobs,或者Effect),再作一点的表格,还会有Induced (衍生就业,后面也加Jobs,或者Effect)。例如下图:

我们找到Total Jobs所对应的数字:1010.7,这个就是该项目预计创造的就业数。如果要看得再细一点,就能计算出该项目的直接就业(Direc Jobs)是458.3+17.6+25.9=501.8。如果再细一点,我们可以看到细分的:建筑创造的就业、设计和工程服务创造的就业、餐厅运营创造的就业。我们再看一个例子:

找到Total (Development and Operations),管他写的是啥,对应的是3910,就是该项目创造的就业数。至于数字下方,小龙认为纯属为了方便移民局审案官,清楚了解他们的需求:数学不行。于是明确告知:如果按照每个投资人创造10个就业岗位,这个项目最多能满足的EB-5投资人的数量。这个结论表格也把就业分为建筑期和运营期,每个期分别创造的直接就业、间接就业、衍生就业,以及汇总。至于三种就业名词的具体区别,请参见小龙之前的文章:靠谱的EB-5项目系列文章(三)。

 

对于经济学报告的赏析,只要能快速地找到总的创造就业数,除以预计要招募的EB-5投资人数,就能得到就业盈余。小龙前面有提过,绿卡的审批不是看谁的就业盈余大,够,就可以。当然为了提高安全性,适当的盈余是必要的。小龙认为20%以上的总就业盈余,或者建筑期就业能满足所有EB-5投资人要求,就很安全了。当然具体项目还需要具体分析。

 

原文转载自微信公众号:深山卧龙

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