EB-5项目,高颜值=高安全?

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所属分类:美国移民

老肖经常被问到,EB-5项目“高大上”好不好?一些项目看起来开发商超牛、地段一级棒、区域中心光环灿烂、政府官员站台、有强大的外援方等等,到底是不是好项目呢?

实话说,这是个敏感话题。因为说某个东西特别好,往往对立面就会有意见。

可是,这又是个非常现实的问题。

好吧,老肖斗胆写几句。

EB-5项目“高大上”,够不够好?

项目“高大上”好吗?当然好!

- 开发商或者操盘人有实力、有经验,当然对于项目的开发建设,是很有帮助的事情。

- 地产项目所在的地段好,当然也是必不可少。而且对于项目的确还挺重要。

- 区域中心有经验、有案例,当然也是加不少分的。

- 政府官员来站台,总比他反对好吧?如果有一些优惠政策,为什么不享受呢?

这样的项目,或者这些要素摆在老肖面前,老肖也会觉得很给力!不过,老肖要说,这些不是不好,是不一定够好。
比如,开发商背景、地段够好等等,如果作为一个纯地产投资,的确是很不错的加分项。然而,EB-5的投资人要的并不仅仅是地产的投资。EB-5投资人要的是:

1)绿卡(顺利)实现;

2)投资款(顺利、全额)返还。

所以,无论什么EB-5项目,对投资人来说,越安全才好!

反之,不够安全,那就不够好。

EB-5项目的“安全”,是针对谁的?开发商、区域中心,还是投资人?答案毋庸置疑,是要对投资人更安全。那就要从EB-5投资人的需要来考虑。

挑选EB-5项目,要注重什么安全因素?

影响EB-5的(多个)安全因素,其实是老肖琢磨很久的话题。其实也是EB-5行业核心话题之一。这个问题展开写写,恐怕是可以整出一本小书出来的。

从老肖一贯站在“机构投资人”的角度,对 EB-5这件事情的理解和对项目的选择评判,可以挑出4条主线来。哪4条?哈哈,这可是老肖卖个关子,以后再聊。今天先透个口风,看看打赏多不多再决定要不要说,嘿嘿嘿~

对EB-5投资人来说,按照“EB-5的整个办理流程”这一条主线,安全的核心有三大环节:

1)I-526的安全(I-526通过后,经过排期,可以拿到有条件绿卡)

2)I-829的安全(I-829通过后,就拿到永久绿卡)

3)还款的安全

在这里,允许老肖稍微揶揄一下移民行业的从业素质。有一些人连“I-526通过”是不是等于“马上拿到绿卡”都搞不清楚,咋就敢向别人推荐EB-5项目呢。

上面3个关键环节,拆开看又有很多个影响要素。每个要素或多或少都会对安全性发挥作用。

老肖提醒,影响一个EB-5项目安全性的因素,不是三个、五个,是数十个以上。所有有利于上述环节成功的,都是有利要素;所有不利于上述环节的,都需要深入了解、慎重考虑。

限于篇幅关系,老肖略作说明:

1. I-526环节

对于项目能不能顺利通过I-526(先不考虑申请者个人因素),相对于开发商在本行业的背景来说,项目的“合规性”和实现的“可行性”(未来能不能做起来?创造什么经济贡献?能否创造足够就业?)要重要的多。

开发商、区域中心之前如果开发过同类EB-5项目,项目律师对相关法律理解深刻,其成功经验对于I-526的获批也有帮助。

如果移民局发现项目的背景、可行性问题,会有可能要求补件。严重的情况,就会拒绝项目的申请,那么所有人的I-526都会被拒。

这个环节中,某些情况恐怕就和项目“高颜值”无关了,比如:一旦I-526被拒,资金怎么办?

关于项目“可行性”,老肖在此前的一篇长文中,曾经略微展开过,各位不妨去看看《你为什么这么怕EB-5?论EB-5中的“唯物主义”

2. I-829环节

对于项目能不能顺利帮客人通过I-829,开发商背景、经验固然很有帮助,但项目融资能力、实际资金到位情况、建筑类项目实际工程进展情况、运营类项目的实际运营情况等等,最后落地到就业创造的情况,这些对于投资人获得永久绿卡更加重要。所以,项目方的经验、实力、背景,最后要能转化到对投资人就业的实际贡献才行。

从I-526到I-829,即使没有排期,这个过程也比较长。老肖提醒,一定要考虑各方面资金到位的情况!钱不是万能的,但不管搞个啥项目,没有钱都是万万不能的!老肖说的是:就算EB-5资金,也不能仅仅考虑申请人自己,而要考虑整个EB-5份额。每种资金都有自己的来源、特性、诉求、限制和成本。这些复杂的资金交织在一起,就形成了EB-5项目的另一条脉络。甚至还要从博弈论的角度考虑各方决策行为(哈哈!老肖这样说是不是也很显得高大上呢?)

这个环节,需要投资人透过现在已知的情况,去预测未来的进展,这是难度比较大的环节。甚至有时候要考虑开发商是不是一定要把这个项目建起来?不完成会不会对他有额外的负面影响?

3. 还款环节

对于项目能不能顺利拿回投资款,EB-5在法律层面上就被要求是一个“At Risk”的、有一定风险的投资。不过,尽可能的减少风险发生的可能性、在各种不利情况发生时能收回尽可能多的投资还是很重要的。

这时候,项目能不能通过出售、出租、运营、再融资、发行债券、甚至开发商回购等等方式收回投资、变现能力,就变得非常重要。简而言之,投出去的资金必须能回来,才有可能还款。

前面说的“高大上”特点:比如开发商的信誉、之前的运营经验、当地政府的支持、好地段等等,在这个环节都是加分项。只是还不太够,还要综合考虑各种因素。此处老肖不展开了。

还款环节,已经和移民局无关,所以,投资人还需要考虑还款的“风险控制机制”。任何投资都有风险,但任何投资都要尽量去控制风险。出了某种风险,有什么应对措施?这个措施有多大力度?不要因为“投资有风险”,就放弃对风险的深度思考和努力把握---不管是投资人,还是向投资人推荐项目的人。

有些投资人,只看重I-829,觉得拿到永久绿卡就足够了。把还款当成额外的Bonus。对于这样的投资人,老肖很想说:土豪!咱们交个朋友成不?!

4. 道德风险

关于“道德风险”,往轻里说,就是资金是否会被挪用的风险。因为EB-5法律架构的天然问题,如果投资人不介入运营过程,资金不是非常容易控制。(但参与经营的直投模式,另有一些复杂性和高成本的;也有一些直投模式,投资人也并不参与经营)

近两年来,随着SEC(美国证监会)不断加强对EB-5项目的资金环节的调查和监管,随着USCIS(美国移民局)对区域中心等等的要求不断趋严,欺诈行为会越来越难生存。

老肖要提醒:这时候,开发商、区域中心(包括控制人)的背景、资质、信誉就越来越重要,特别是在这个行业的经营历史。开发商、区域中心是不是一定要吃这个行业的饭、吃了多久?或者一旦缺乏自律的行为砸了饭碗,机会成本是不是非常高?

还有,如果投资人能够“不见兔子不撒鹰”,那也好多了。

为啥大家都喜欢“高大上”?

西方有某些学者研究得出结论:人们普遍认为“漂亮的就是美好的”,这就是所谓光环效应。“长得好看的人会被认为具备各种美好积极的品质,比如更快乐、更受欢迎、更成功等等。”(---《进化与人类行为》)

纵观美国历届总统,不帅的还真没几个呢。所以,“以貌取人”是极为常见的普遍心态。所以,“高大上”的EB-5项目往往更“好卖”。

老肖也很认可“高大上”对于EB-5项目的外在和内在的双重价值。只是,老肖更加看重“安全性”,而且坚持认为这是排在第一位的重要。有利于安全的“高大上”,都是值得欢迎的;反过来说,不注重安全性的高大上,都是Shua Liu Mang~

市场上还真有部分项目:除了某些亮丽的外表,并无实质的内核,也不去努力改进对投资人更有实质意义的部分。而是通过各种过度“包装”让自己看起特别高大上,利用心理投射,让投资人觉得仿佛这就是等于成功的保证,以此吸引众多目光。。。

最后,老肖提醒各位朋友:

EB-5是个复杂的体系,各个因素都在发挥或多或少的作用或影响,但也几乎没有决定性的单一因素。需要综合考虑。
各位尽量不迷信,不盲从、去伪存真;透过颜值,看本质。

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Tips

请参照老肖之前的文章:

“I-924预批”到底是啥?和“EB-5”涨不涨价有啥关系?

你为什么这么怕EB-5?论EB-5中的“唯物主义”

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