EB-5投资风险控制系列三:与虎谋皮的智慧(下)

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所属分类:美国移民

上回谈到,在评估EB-5投资项目时,需要确认开发商自身投入了足够的资金。投资者应看到人性的弱点,牢记英文谚语”skin in the game”中的智慧。但是,光是牢记谚语还远远不够。由于EB-5项目欺诈现象较多,开发商有时会夸大自身投入。作为投资人,需要寻找”魔高一尺,道高一丈“,有着火眼金睛孙悟空,来保驾护航,鉴别皮毛的真假。

猴哥

具体来说,开发商作假的方法有以下几种:

1.”金蝉出壳“(后出法)。开发商的自身投入在EB-5资金进入后,即刻撤出。开发商的资金在项目中不再承担风险。例如,开发商在商业计划书中列出的自身投入款为10%,但这10%在EB-5资金进入项目之后全部撤出,所以开发商在项目中的实际投入为零。所以投资人应该多问一句:开发商在EB-5资金进入后,投入的自有资金还剩下多少?

2.“金蝉出壳”(前出法)。开发商将房地产项目的土地和建筑物分割开来,成立两个公司(土地公司和建筑物公司),并通过协议将风险转嫁到建筑物公司上。开发商自己投入低风险的土地公司,让EB-5投资人投入高风险的建筑物公司。建筑物公司需要每年给开发商偿付土地租金。开发商的投入实际存在于土地中,和投资人的利益并不一致。

3.”鱼目混珠“。开发商报告的自身投资中没有除去贷款额。例如,开发商说他们买地花了两百万,他们的投入也是两百万。但实际上自己只出了四十万,有一百六十万是银行贷款。所以他们的实际投入是四十万,而不是两百万。

4.”坐地加价“。开发商利用内部交易抬高土地价格。例如,开发商原先买来的土地价值五十万,过了半年加价到两百万卖给和EB-5贷款合作的项目公司。于是,开发商说他们的自身投入为两百万。而实际上应为五十万。需要注意的是,某些项目没有通过“加价倒卖”的方法,而是通过让估价师估价的方法来增加开发商的投入资本。在上面的例子中,开发商雇佣估价师,把五十万购买的土地估价为两百万。虽然这种操作本身并没有什么错,但是从投资人评估项目的角度来说,开发商在项目中承担的风险就大大降低了。

5.”杀鸡取卵“。开发商收取高额开发管理费(development fee)或将加价将项目承包给附属建筑公司。这种做法有些类似国内前些年工程吃回扣。开发商只要上项目,不管项目效益好坏都挣钱。

其实这些手法并不是只针对EB-5投资人,在美国国内这些事情也发生过。不过,由于语言、专业、和距离的障碍及信息不对称,EB-5投资人不得不更多地面对它们。所以,有一个代表自己利益的专业顾问,对于保护投资款来说尤为重要。美国的许多地产基金公司都有注册投资顾问的执照,就是美国政府为了保护不懂地产的一般消费者而制定的规则。

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