EB-5投资风险控制系列一:确保项目完工

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所属分类:美国移民

对于EB-5投资人来说,最糟糕的结果是既丢了绿卡,又亏了本金。而造成这一后果的最大原因是项目不能完工。本文将就项目完工风险的几种可能逐一作出分析。

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第一:黑心项目方拿钱逃之夭夭。经典剧情为:区域中心圈了钱后没投在项目上,而挪为己用。美国证监会在近几年起诉的几个EB-5案例,大多属于这一类。其中,最臭名昭著的案子是芝加哥会展中心项目。在这个案例中,项目方通过伪造文件、夸大开发经验等手段,欺诈投资;并将投资管理费挪用于个人消费和其他生意。万幸的是,由于发现及时,而且投资款都在监管账户下,所以所有投资人都收回了50万美金的投资本金。但是管理费有许多都收不回来了。因此对投资人来说,这个案例虽然影响很大,但危害并不是最大的。

相对而言,在另一个近期被起诉的加州养老院案例中,投资人的损失更为惨重。项目方用两年的时间筹集了两千万美金。项目迟迟未能开工,项目方却将其中的一千万美金挪为私用。投资人看来只能收回有限的本金。

第二:开发商新手上路,不懂开发而导致项目“烂尾”。经典剧情为:开发商缺乏经验,EB-5资金投入项目后项目半途而废。开发商没有明显的欺诈行为,而且主观上确实希望能通过“廉价”的EB-5资金,成功完成自己的处女作。作者在美国的区域中心工作负责删选项目时,曾收到大量缺乏经验的“开发商”要求使用EB-5资金的电话。在他们看来,EB-5资金是容易取得的“笨钱(dumb money)”,很容易拿到。所幸我们的区域中心老板和我的意见一致,对于这样缺乏资历的开发商一律拒绝。

从资金结构上看,这种项目的EB-5资金通常顺位较低,较先投入项目开发。区域中心在控制放款时,没有有效的约束。结果,投资人钱进去了,开发商搞了土地平整、排了些管子、挖了个坑,但后面却因为种种原因没法再继续了。造成“烂尾”现象最为常见的原因是其他资金没有落实。所以,我们在选项目的时候,一定要确认项目已经大致具备了开工的所有条件,比如:其他资金证明、地块控制、政府批文、酒店连锁文件等。

由于“烂尾”项目通常卖不上什么价,所以投资人的投资款不容易拿回来。作者认为,“烂尾”项目比欺诈案例更悲剧。欺诈案例还能让美国证监会起诉项目方,强制项目方用其他财产来偿还投资人损失。而对于烂尾项目,投资人非但拿不到绿卡,丢了本金,还不容易告官。

看到这里,有朋友问:是不是找到有经验的开发商就风险小了?有经验的开发商控制项目能力强,通常能完成开发过程。所以绿卡风险确实小了许多。但是,还款风险还是要看资金结构,资产价值评估等。不过,有些投资人不在乎能否还款,那么找有经验的开发商就非常重要。

第三:区域中心不懂忽悠,EB-5资金不能完成筹集。经典剧情为:区域中心不能按时筹集所有EB-5资金,开发商不得不终止EB-5合同。这一风险通常被投资人忽视,却经常发生。

开发商终止合同的情况有两种:

1)开发商和区域中心没有签署书面合同,开发商说不用就不用了。

2)开发商和区域中心有书面合同,开发商与区域中心协商终止合同。

对于投资人来说,需要做的事情是:

1)确认有书面的EB-5资金合同。

2)确认区域中心有能力完成EB-5融资。除了项目自身的问题外,区域中心不能按时筹集的原因有:

区域中心不知道怎么包装、突出项目的亮点;

区域中心付给中介的佣金太少或绑死在一家中介上;

EB-5项目所需资金太大;

区域中心没有投入足够有能力的销售人员。

需要指出的是,项目的“优势”不仅仅包括项目自身资金结构、资产价值等实实在在的优势,还包括一些对项目风险的实际控制并没有太大帮助的“噱头”,例如项目所在地为知名的国际的大都市、有所谓在退出时再融资或购买项目的“意向书”、有I-526获批等。I-526获批只能说明移民局对于项目假设的框架认可。I-526获批的项目仍然有可能不能开工而拿不到永久绿卡。

“噱头”虽然不能降低投资风险,但在投资人比较盲目的现阶段,确确实实能帮助项目成功地完成EB-5资金的筹集,让项目顺利开工完工。作者虽然不喜欢“忽悠”,但是不得不无奈地把区域中心的“忽悠”能力作为考评项目的一项指标来看。

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