EB-5投资风险控制系列二:与虎谋皮的智慧(上)

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上回谈了项目的完工风险,主要和能否获得绿卡有关。这一期我们从分析人性弱点的角度,介绍一下开发商的出资比例对项目风险的影响。这不仅仅适用于EB-5项目,也适用于一般的地产开发项目。

虎皮

简单来说,开发商自己投入的资金越多,投资风险越小。这个结论来源于经济社会的一个基本理论:每个个体都会把自身的利益置于别人之上。在市场好大家都赚钱的时候,这个现象不明显。但是一旦市场不景气、或者遇到意外挫折,就谁也顾不了谁了。所谓“夫妻本是同林鸟,大难临头各自飞”。

在西方社会,除了道德和舆论的约束外,主要依赖法律手段制订投资人和开发商之间的游戏规则。开发商不能用欺诈手段、行为必须符合投资合同。投资人和开发商之间的现金流分配依照投资合同进行。

除此之外,西方社会协调投资人和开发商之间关系的一个重要方法是让开发商自身也投入足够的资金。除此之外,还需要用合同约定:如果项目失败,开发商和投资人一样损失惨重,或者损失更惨重。美国人用一个俚语“skin in the game”来描述这种让开发商和投资人利益一致的方法。俚语的出处有不同的典故。其中较为流行的说法是:人类社会在货币出现之前,动物皮毛是可以用于交换的硬通货。如果一个人愿意出个“皮”投入生意中,这就说明这个人有足够的信心和诚意做这个生意。

由于EB-5行业欺诈现象较多,所以开发商有时候会用各种方法让投资人觉得开发商出资很多。而实际上开发商并没有出,或者出得没这么多。此“皮”非真皮也!如何鉴定皮之真假,且听下回分解。

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