非加拿大居民 出租卖房税怎么算?

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所属分类:海外房产

为了获得理想的投资回报,我们会把房屋出租或者出售。如果房屋是用以出售的话,当中就会产生卖房税务问题。无论在哪个国家,税一定会让海外投资者感到疑惑。之前我们谈论过买房时随之而生的税项和费用。今天,我们就来剖析一下有关非加拿大居民在加拿大卖房屋时会遇到的税务问题。

房产税

非加拿大居民在加拿大卖房时,所有的资本收益都需要支付税款。根据加拿大税法规定,非居民如果需要卖掉物业,必须在出让前或交易完成后十天之内通知税局。正常的加拿大税率为收益的50%。但是,非居民需要在出售前缴纳税款的预估值,相当于收益的25%。这一部分税款会由卖方律师先扣起。卖家要申请一份“Clearance Certificate”,由税局计算出律师费、会计师费和其他可抵扣项目之后的应缴税金。如果没有取得证书,买方将无法继续进行交易,同时还需扣留25-50%的物业费。如果物业属于商业楼宇,就要交销售税,住宅可获豁免;但如果住宅物业以短期渡假屋的形式出租,在税务上是当作商业用途的,要交销售税。最複杂的是业主将物业出租之馀,也曾经在逗留加拿大期间自住。在计算物业增值时,将产生用途转移问题。

在缴纳买房税方面,可以分三种方式。首先第一种是加拿大非居民业主或者其代理人可从总租金付款中扣除25%预缴税,并汇入设于加拿大政府的非居民帐户中。完成附加表格后寄到加拿大联邦税务局。表格内有注册租金总额及非居民税额的部分。在这种方式下,完税后无须填报加拿大报税单。这种方法最简单,但交税最多,不能申请退税。

第二种与第一种大致相同,但从租金收入当年起算两年内,非居民可选择提出特殊选项申请应得的退税款。这种特殊报税,只须填报加拿大的租金收入和相关的出租费用。应付的税款是在扣除标准费用后的淨额乘以与加拿大居民相同的增值额税率。这是比较普遍的做法。

第三种,加拿大业主或其代理人可用减去标准费用后的租金淨额来扣除25%的预缴税。非居民者经纪人须联合填报担保书给加拿大拿大联邦税务局。在担保书中,必须公开他在加拿大的产业的所有租金收入和相关的出租费用。这种做法每年要报三次税,但交可以交由专业会计师代理,花费少。

非居民卖房的一系列法规只针对非居民或是由税局划分的非税务居民。如果卖家回流,在计划卖房的时候是本地居民,而在房子成交日那天才是非居民的话,也必须依照法规实施。所以要回流的业主要作好周全的计划。税法的规定主要是为了防止境外人士在加拿大获得收益后逃税,因此罚款也相对比较严重。如果卖家违反了规定,将面临最高$2500罚款。

其实,加拿大境外居民所购置的物业建议交由专人管理。置业前应该先考虑物业的升值空间和物色合适的管理人。物业管理是很繁琐又花时间的工作,尤其是要将物业出租的话,要谨慎挑选好的租客以免发生不交房租或者物业毁坏等的争执。

weinxin
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