再谈靠谱的EB-5项目—找到护城河

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所属分类:美国移民

今天是戊戌狗年开工第一天,小龙在此祝愿各位朋友们新年大吉、大利、行大运!希望新的一年,小龙的公众号能如配图一般:整洁、干净,让你感受家的温暖。

作为一名只接触过EB-5的移民行业的小学生,小龙无时无刻不在思索:什么样的项目能经得起时间的考验,顺利地完成投资人的心愿?两年前,小龙曾经写过“靠谱的EB-5项目系列文章“一共七篇,这里附上最后一篇总结:靠谱的EB-5项目系列文章(七)。两年间,这个命题一直伴随着层出不穷的EB-5项目和各式花样的新闻消息,不断地刷新小龙的认知和观念,也不断地驱使小龙去钻研去学习。身处EB-5剧烈震荡的历史时期,小龙要尝试性地向各位看官简单阐述:找到EB-5项目的护城河。还是老规矩,先上图:

一、开发商信誉是项目的无形资产

在地产项目中的开发商,或者是其他类型项目的主要参与方,信誉毫无疑问是考量的必要因素,在投资人对于大部分公司还不太熟悉的情况下(也可以理解为耳熟能详的公司还没有广泛地使用EB-5),信誉所代表的可量化指标往往成为投资人最终选择项目的标准(这是值得商榷的)。项目呈现给潜在投资人的信息里,首先介绍的,小龙归纳为三板斧:公司的历史(成立至今有多少年),老板的实力(个人资产达到多少或逆天履历),成功的经验(一共主导或参与过的项目,选取知名度高的并配有图片)。在目前规模性地出现“问题项目“的形势下,道德风险依然是罪魁祸首。过去十年坚守道德底线,并不能代表今年也坚守底线;但是反过来讲,过去十年坚守道德底线,一定比过去一年坚守底线的,似乎更值得信赖。时间,是投资人最好的朋友。

二、融资方案绝非只盯发行方和比例

融资方案包括基金发行方(区域中心)、资金结构、EB-5资金属性。很多人会把区域中心的信誉(历史、实力、经验)与开发商的信誉混淆,这几年大放异彩的区域中心(或是“临时法案“)因为低廉的融资成本,走上历史舞台。成千上百个项目因为引入区域中心的EB-5资金而找到新的生机,超过7万多个家庭通过区域中心的融资项目递交绿卡申请。但是小龙认为,区域中心的角色和功能,正在以极快的速度褪色和削弱,取而代之的将是更加专业的融资机构或平台。

资金结构和EB-5资金的属性,往往以饼图的形式呈现,大家都看过,但是怎么理解属于仁者见仁。常见的:开发商(股权)+银行(高级贷款)+EB-5(夹层贷款),或开发商(股权)+EB-5(第一顺位贷款),或开发商(股权)+EB-5(股权),也有多样的衍生方式。光看EB-5的占比,并不能让一个项目脱颖而出。比如纽约10个亿的大项目,占比5%的EB-5有5000万,和休斯顿1个亿的小项目,占比50%的EB-5也是5000万,孰优孰劣,还真不能光看比例,应该综合分析EB-5资金在不同属性和比例下的安全性、保障性和稳定性。

三、上或者不上,这个问题要看可行性

可行性分析,又称商业计划书,这考验项目最后能否实现两个创造:创造就业(实现绿卡)和创造利润(归还本金)。创造就业无需多说,不管黑猫白猫,创造10个就业,就达到要求。同样是招募10个EB-5投资人的项目,A项目创造100个就业,B项目创造120个就业,AB项目顺利进行都能满足10个投资人的就业需求;如果只看数据,不考虑就业的成分(建筑期和运营期),明显是B项目风险更低,这就是“盈余”的概念。反过来说,还是10个EB-5投资人的项目,如果C项目创造120个就业,D项目创造150个就业,都有盈余的情况下,CD项目实际没有区别。奉为神明的EB-5经济学家(四大才子),并非免死金牌,某知名EB-5经济学报告泰斗甚至与区域中心一道坐在被告席指控欺诈。经济学报告只是根据项目的数据,做出了合乎逻辑的预测,移民局可以在I-526阶段批准,亦可以在I-829阶段拒绝。时间,也是移民局最好的朋友。

创造利润,指的就是项目能否获得成功。地理位置、城市规划、同类同质项目对比、当前市场状况,甚至是经济政治大环境(不难想象太平洋对岸的外管局挥一挥衣袖,多少外汇被截留)都可能影响到项目的未来。从这个角度看,要接地气,不要高大上;要切实际,不要放卫星。当然,接地气,是接美国当地的地气;切实际,是切美国当地的实际。成功的经验确实是相似的,但拿本国的成功经验作为判断外国项目的标准,亦不可取。

四、自由不是无序,监管不是束缚

EB-5的失败项目已经多次证明:靠区域中心监管开发商,靠监管银行监管资金,靠第三方监管项目进展,都是一层不用捅就会破的窗户纸。过去的两年,区域中心渎职欺诈,律师私下推荐项目,监管银行形同虚设,政府官员站台走穴,这些案例屡见不鲜、屡禁不止,极大程度地扰乱市场秩序,混淆投资人试听。根据小龙之前对于EB-5诉讼案例的分析,参考阅读:诉讼案件整理更新,美国证监会和EB-5投资人正在筑起一道新的长城。可以预见到,在执法部门的重点、强力彻查下,配合以投资人为主体的市场选择,将会营造一个有序和健康的EB-5行业。蓝天之下,没有罪恶;长城之外,皆是异鬼。

五、铁打的法案,流水的改革

EB-5法案(主要是有关区域中心的“临时法案”)在过去的两年中经历十余次的“改革吹风”和“无悬念延期”,极大地影响了EB-5项目的推广和销售。目前已知和未知的条款,在投资金额、TEA、就业标准、签证配额等诸多问题上难有各方认同,依然悬而未决。当然EB-5不会亡,作为永久法案的直投模式,和倘若预留配额实现,那么宣传已久的“免排期地区”将会拥有一条又长又宽的护城河。但是真要到了那一天,是鹤立鸡群,还是鸡立鹤群,依然需要case by case。说到这里,小龙又开了一个脑洞:EB-5作为一个整体,或者说作为一个行业,和其他的移民项目相比(不仅是本国的EB-1\2\3\4,还有外国的护照和永居项目),是否具有足够长和宽的护城河?小龙以为:比外,看国运;比内,看排期。

 

原文转载自微信公众号:深山卧龙

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