移民局新规前如何选择EB-5项目?

  • A+
所属分类:美国移民

01、什么是移民局的EB-5新规?

 

近年来,美国的EB-5政策受到国会议员和社会各界的批评。主要的反对意见是:50万投资款数额过低、TEA(符合EB-5低价位投资的区域)的门槛过低、投资人和区域中心的欺诈。对于这些问题,国会议员一直试图通过立法改变。但局限于复杂的政治环境和冗长的立法程序,国会议员一直无法通过立法变革。

 

在这一背景下,移民局于2017年1月依照美国行政管理步骤法,公布了EB-5改革的两个新规(regulations)。这两个新规的内容在很大程度上反映了国会议员们的主张,尤其是涨价、TEA、和对区域中心的约束。限于法律权限,新规没有涉及签证名额的改变。

 

具体来说,EB-5投资额从目前的50万美金涨到135万美金。TEA的界定也变得严格的多,有过半的项目将不再符合移民局的新规定。

 

新规不需要通过国会的立法程序。在初步的方案出台后,移民局将于2018年2月公布最终方案,并在稍后的时间(最早18年3月)迅速执行。这样,议员们这几年无法通过立法程序达到的变革,将在很大程度上通过移民局新规得以实现。

 

02、为何涨价势在必行?

 

首先,EB-5绿卡的“价格”被严重低估。EB-5投资移民计划自1990年通过国会立法制订出来之后,从来没有涨过。和其他发达国家的投资移民产品相比,美国绿卡便宜了不少。

 

其次,EB-5绿卡的需求远远大于供给。EB-5绿卡(签证)的年额度供应为1万张左右,而年需求为供给额度的3-4倍。为了恢复平衡,要么增加供给(签证名额),要么遏制需求。在目前的政治经济环境下,供给量无法得以提高。为了恢复供需平衡,唯一的方法是遏制需求,也就是调高价格。

 

再次,移民局的新规,不需要通过国会投票通过,而只需要在公布初步方案后,征求意见,并直接公布最终方案迅速实施。所以,涨价没有阻力。介于业内对涨价数额的反对意见,最终的涨价额有可能低于135万。

 

03、涨多少?

 

在移民局17年1月公布的初步方案里,将投资款从50万涨到135万。最终方案究竟是否135万,还不能确定。

 

04、TEA政策如何变化?

 

TEA - Targeted Employment Area是移民局规定的符合EB-5最低投资额的区域。最初的定义为边远的乡村地区或者高失业率地区。目前,各州为了自身的利益,制订自己的“高失业率地区”。几乎所有的项目都可以“灵活处理”为高失业率地区 - TEA。

 

议员们对此很有意见。多次严辞指责区域中心“滥用”TEA政策。对此,移民局可以说为议员出了口气。移民局的新规定为:1.只有移民局而不是州政府,才有权力界定TEA区域。2.如果用CENSUS TRACT(人口普查区,相当于中国的“社区”)为地区单位来申请TEA,需要符合“甜甜圈”定义:项目所在的人口普查区的失业率必须超过全国平均50%,或者和这样的高失业率的人口普查区直接接壤的项目,才能符合TEA定义。

 

这第二点是非常厉害的修正。根据美国区域中心协会17年5月的调研,仅有43%的项目符合移民局新的规定。

 

05、新规何时执行?

 

移民局计划于18年2月出台最终版的新规。并在新规里面公布正式实施的时间。新规实施最早可以在18年3月份开始。

 

移民局曾计划于18年4月出台新规,但是最近将计划提前到了2月份。

 

我认为提前的原因有可能有两个:第一,是想让TEA政策尽快实施。每年各地人口普查区的失业率数据多在春天(3-5月份)公布。将EB-5新规提前到2月份公布,可以和失业率数据很好的衔接,减少新规和旧规之间过渡的混乱。第二,有可能是出于政治谈判考虑。

 

06、新规实施后对排期的影响

投资人在选项目之前,需要估算排期,确定孩子没有超龄。按照目前移民局提出的涨价幅度(135万),排期很有可能可以控制在10年或更低的水平。但如果涨价幅度非常小,例如才涨到65万,那么排期上升到15-20年的几率大。

 

涨价可以有效地减少非中国人的插队。涨价幅度越大,非中国人的EB-5需求越低,插队的数量越少,每年留给中国人的EB-5签证名额就越多。

 

07、新规生效后对项目的影响

新规对项目影响主要有两点:1.市场上超过半数的项目将不再符合TEA定义。2. 最低投资额上涨到135万或者180万(有待最后方案确认)。这两点的共同影响是:有可能造成项目的烂尾。绝大多数的项目将难以募集EB-5资金。如果项目等米(EB-5资金)下锅,没有EB-5资金无法完工的话,项目就可能无法创造足够的就业,投资风险就会成倍上升。投资人有可能面临钱卡两空的悲剧。

 

举一个虚构的例子说明。纽约曼哈顿某项目开发总成本为10亿美金。其中银行贷款为6亿美金、EB-5夹层贷款为2亿美金、股权投资2亿美金。银行贷款已经落实,股权投资也落实,但是EB-5资金仅仅筹集了一个亿。在移民局新规之后,项目无法继续筹集EB-5资金。银行和股权投资人也不愿意追加这缺失的1亿美金的资金。这样,项目就有可能会因为资金不足而烂尾。

 

08、新规实施前如何选项目?

 

针对移民局新规对项目的EB-5融资带来的灾难性打击,投资人需要选择不受移民局新规影响的项目,规避项目烂尾的风险。具体来说,投资人需要注意以下几点:

 

1. 确保项目方签署了有法律效力的EB-5贷款协议(Loan Agreement)或者贷款承诺(Loan Commitment)。很多EB-5项目并没有和项目方签署有法律约束力的贷款文件,而仅仅签了没有法律效力的贷款意向书。项目方在移民新规下,很容易放弃EB-5资金。

 

2. 即使项目方签署了有法律效力的贷款文件,如果项目在缺乏EB-5资金的情况下无法完工。这样的项目就会烂尾,无法完成就业创造。所以,投资人需要确认项目在没有EB-5资金的情况下,项目可以用其他资金救火,完成项目。具体来说,投资人应该让区域中心出示项目方的文件,确认银行或股权投资人可以弥补EB-5资金的空缺,完成项目的施工。

 

3. 为了保证项目的完工,有的项目会使用过桥贷款。过桥贷款项目需要在使用过桥贷款之前(通常是开工之前),和区域中心达成EB-5资金使用的意向。这样,EB-5投资人才能向移民局证明,项目如果没有EB-5资金,过桥贷款就不会贷给项目,项目就无法启动。所以,EB-5资金是项目启动并创造就业不可缺失的因素。为了安全起见,对于使用过桥贷款的项目,最好已经获得了移民局对项目的预审批准。

 

此外,由于过桥贷款是临时性质的资金。原本需要EB-5资金进入项目后返还过桥贷款。在移民局新规后,EB-5贷款将不能持续。在这种情况下,投资人需要确保:项目方除了EB-5资金之外,还有其他永久性资金渠道,来返还过桥贷款。不然,过桥贷款到期无法返还,项目方就会出现违约。

 

原文转载自微信公众号:EB5投资顾问

  • 移民专家
  • 免费咨询添加微信ID:yimintong02
  • weinxin
  • 微信公众号
  • 移民百事通官方微信ID: bctellcom
  • weinxin

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: