EB-5改法观察之四-涨到92.5万,到底影响多大?你还赶得上这班车吗?

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所属分类:美国移民

1、EB-5投资款涨价92.5万美元起

 

今年国庆前后,EB-5改法出来一版新的草案大纲,也就是被EB5Sir称为2G方案(Grassley & Goodlatte:The last,best and final offer)。

 

其中,最低投资额更上层楼,起步到了92.5万(乡村项目,或城市贫困区项目)/102.5万美元(城市项目)!按照常见的涨幅百分比,就是乡村和城市贫困区项目涨了85%;城市项目涨了105%,如果城市加上5万美元的某说不清费用,等于涨了115%!

 

业内之前基本已经默许了80万美元这条线,尽管80万已经很高,但还是在努力消化中。现在的幅度,老肖觉得事情看起来不对了。

2、为什么提案投资款涨了又涨?

 

80万已经喊了很多遍(具体各版提案关于涨价的数字,见老肖之前的文章《EB-5改法观察之(一):关于涨价》),看起来是各派基本妥协;现在猛涨,背后一定发生了什么。

 

老肖不了解内幕,斗胆猜测,可能或有二:

 

一是,与排期有关?

 

这次改法,并无配额整体解决,只是给了乡村项目和城市贫困地区项目各1500张绿色通道。其余存量申请人和新申请人,仍然面临漫长(且更长)的排期。

 

对于大陆申请人来说,造成漫长排期的核心原因,是“等待人数过多与配额严重不足”的矛盾;不过,另外还有一个不算小的影响因素,是其他国家(不需要排期)的申请人的插队,这些未来的申请人,因为无排期,I-526获批就会优先去拿绿卡,也就是抢占了当前大陆申请人的宝贵配额。

 

如果涨价幅度特别大,其他国家未来的申请人会大幅减少,抢占现有申请人配额的情况就明显就相应少了;新递交申请的申请人,也会相应“有所获益”,减少等待时间。

 

业内还真有这样的提法:既然放开配额很难,干脆就大幅涨价好了,甚至欢迎执行移民局今年提出的135万/180万美元的版本,把后面几年的申请尽可能缩减、把新申请基本暂停,借此让前面的申请正常消化完毕。

 

纳尼?这么一说,难道来一个“休克疗法”,我们还要感谢这些青天大老爷?!

 

应该不是这个逻辑啊!或者老肖琢磨,国会大佬们估计是在精明地、尽可能多地利益最大化吧。

 

二是,觉得中国申请人都不差钱?

 

前些年EB-5申请的持续火爆,或者让国会大佬们觉得,中国土豪申请人取之不尽用之不竭。

 

官老爷们卖方市场做久了,思维就有强烈的惯性,以为价格可以随便涨---80万听听好像没啥反对?那咱们就直接上到92.5万美元成不?

而且,如果按照2G的整体方案改法后,城市项目的排期可能长到无法接受,新申请人能做的也就只有乡村和城市贫困地区,set-aside(预留的)3000张配额就算全部用足,也只够1000多个家庭,只有现在每年申请量的1/10。涨价、申请人减少就减少吧,1500张总归用得满吧?

 

之前老肖发过一张图,是移民局对市场发展趋势的预测,或许侧面佐证了美国国会和移民局对EB-5市场前景的“乐观”看法。

(来源,美国移民局EB–5 Immigrant Investor Program Modernization )

 

3、涨到92.5万,申请人真的“不会少多少”?

 

老肖一直听到有业内的朋友说:涨价?

 

没关系,中国有钱人多得是,北上广深随便卖套房就可以。

 

老肖在去年的文章《美国EB-5如果涨到80万美元,会发生什么情况呢?》里面,对于大幅涨价的后果,做过一些分析。简单汇总并更新如下:

 

1. 需要资金量大幅提高

 

很简单,需要的资金增加了近一倍。金字塔原理,能支付的人当然了。少了多少呢?实话讲,在中国,92.5万美元,七七八八加起来,不到700万人民币,的确会把一部分目前可支配资金不足的人群挤出EB-5门外。

 

不过,单单从这个因素来说,申请量会有很大的减少,但可能还不是最主要的下降因素.

 

2. 证明资金来源难度大幅提高

 

不管是美国国会官老爷、还是国内刚接触EB-5的申请人们,如果不是业内人士,还真不太理解这个事情。

 

因为美国EB-5,对资金的合法来源证明要求很高,而且还在趋严。根据以往的经验,差不多80%以上的EB-5申请人,是用房产来证明资金来源的,比如用房产抵押贷款、房产销售等。房产抵押或销售,也不是随便一套房子就可以拿来用,得需要“能证明购买时资金来源” 的房产,不是说我今天有套房子、价格超过700万就可以了,还得用足够的文件证明,当时购房的款怎么来的?甚至购买的时候,贷款怎么还的?

 

这里面细节不展开,简单的说,就是房子买的时间越短、需要的房子越多、购房的初始资金越高,就越难满足资金要求。还是以房产价格需要700万人民币为例,如果是用180 m2的房产(一套或两套合计,这已经是放宽了证明难度)来提供资金证明,那么单价就要在大约4万元/m2。

 

老肖查了一下中国各大一二线城市住宅类房产的平均价格,考虑中心和郊区的价格差距比较大,把均价>3万元/m2的作为相对“容易证明”;均价2.4-3万元/m2作为“不容易证明”;均价1.6-2.4万元/m2作为“比较难证明”(因为4万/m2的单价,放在均价较低的城市,可能是很贵的房产,就有可能购买时间不是很长、或者申请人年龄相对比较大、已经不是当前EB-5移民的主流等等);均价低于1.6万元/m2作为“极难证明”。

 

老肖承认,这个划分的标准的确很粗糙,但我们重点是看趋势。

 

粗略结果如下:容易证明资金来源的城市:北京、上海、深圳、厦门,广州

 

不容易证明资金来源的城市:三亚,杭州,南京,福州,天津

 

比较难证明资金来源的城市:珠海,陵水,温州,武汉,廊坊,苏州,青岛,石家庄,济南

 

极难证明资金来源的城市:当然就是其他城市了,即使是郑州、南昌、合肥这样的省会城市和宁波、无锡这样比较富有的城市,能通过房产来证明涨价后EB-5要求的人群,估计也非常少·····

 

上面的城市里面,还有一些人口基数不高,潜在移民申请人实际上也很少。

 

所以,只是考虑“资金来源合法证明的难度大幅提高”这个因素,很多城市的EB-5申请人也将极度下降。即使是这些发达大城市,证明资金来源的难度也同样增加很多、让一些人望而却步。另外,当前对房价严格调控的影响下,房价上涨的空间短期内也非常有限,短期内新申请人的增长量也不会很乐观。

(数据来源:城市房产网)

 

3. 换汇转款难度增加

 

涨价后,不仅仅证明资金来源变难了,EB-5还需要证明“资金的投资路径也是清楚合规的”,既不能有缺失、也不能被“污染”,每一笔换汇转款的过程都要清楚、有依据;另外,美国移民局实际上今年已经提高了这方面的审核标准。

 

再考虑大环境下,外汇管制的强化、开立境外账户的难度、CRS造成的恐慌性影响等因素,换汇转款这个因素,也会吓退、逼退不少人。

 

4. 绿卡相对吸引力降低

 

按照经济学的原理,世界上,绝大部分看得见的东西是“有价钱”的。

 

(权且去掉风险等因素、只考虑主要环节,把办理EB-5抽象成一个付出投资来获取绿卡的市场行为)巴菲特说,人们付出的是价格,得到的是价值。一个理性人,为什么会出钱买一个东西,肯定是“价值高过价格”。价值和价格之间的差距,就是“消费者剩余”。消费者剩余越多,购买的动力越大。消费者剩余如果低到一定程度,人们购买的动力就大幅减少,甚至没有人购买。

 

美国绿卡,诚然很有吸引力,但中国的方方面面现在进步也很快。只是在某些不可多说的地方,还是有明显的差距。如果获得绿卡的收益(“价值”)和投入的资金(“价格”)之间,差距很大,人们当然趋之若鹜。但如果收益不变,所需资金及成本(需要考虑机会成本和各种隐性成本)大幅提高,吸引力肯定会明显下降。

 

所以,如果改法大幅涨价、增加40多万美元,很多朋友不是一定拿不出,但会反复掂量:为什么要多拿这么多钱?是不是一定值得这么做?有没有替代方案?

 

加上一旦改法完成、靴子彻底落地,那原先着急的也不着急了、慢慢等,观望情绪会更严重。这一因素,也会将一部分意向人群挤出EB-5的市场。

 

4、各方会满意吗?

申请人:当然不满意,

 

但是如果想移民美国,恐怕没什么更好的选择,其他一些类别,要么需要很高的条件,要么有隐性的门槛。(包括有一些非常不规范的做法,老肖建议各位朋友慎重,真的永远比假的靠谱,移民局的审核也越来越紧呢。)

 

如果不差钱、正好还想多投点,那就可以等到新法落地。但是大部分投资人可能做不到,或者低估了资金证明的难度。

 

各个项目方:

 

城市项目(及背后势力),不但难以在中国大陆再募集资金,还有投资人的排期大幅变长的问题,棘手的很。另外,新草案中提出一个“城市贫困地区”概念,老肖打眼望去,目前符合这一标准的EB-5项目好像几乎没有吧?未来恐怕也很难募集资金,给它的1500个宝贵配额是不是会浪费好几年呢?

 

乡村项目(及背后势力),因为有专属配额1500张、免排期或短排期,显然是最为受益的。相信中国大陆的申请人,未来大部分都会选择这个类别,但涨价如果这么多,依然会让申请人大幅减少。

 

老肖注意到,新草案中有个有趣的细节,叫“奢华乡村”(Luxury Rural)项目。这一类别的项目,和城市项目一样不能享受乡村项目的独立配额。这个“奢华乡村”是什么标准?现在还没看到。但看来某些类型的地处乡村区域的项目,不受2G们的待见。

 

国会改革派:老肖一直觉得:国会以2G为首的乡村改革派以及背后的势力,无论怎么改,其目的还都不是要把EB-5关停或搞到申请停滞,只是想引导资金到他们希望的领域、把蛋糕重新切分。

 

但如果国会大佬们坚持“卖方市场”思想,不顾中国这一最大EB-5市场的现实情况,盲目提价,很可能一段时间内遇到EB-5申请极为冷清的窘境,事与愿违啊。

 

5、92.5万美元是不是唯一的可能?

 

听说各派各力量团队还在努力试图说动2G对方案进行修订,所以上面的Offer是不是“The Last”还很难说,但价格貌似不是他们第一位考虑的议题,签证配额切分和价差,对城市项目造成的巨大负面影响恐怕是他们最关心的。

 

另外,另外,尽管这次12.8看起来EB-5改法可能性极大,但万一还是没有成功,EB-5很可能会再次延期到明年9.30。这也并非好事情!因为,如果EB-5不改法,明年4月移民局的EB-5改革行政令就会执行;移民局的新规里面,投资额那可是135万/180万美元的起点!这一狮子大开口的数字,估计将无人问津、彻底把EB-5带入“冰河世纪”。这恐怕是所有人都不希望看到的。而且,涨价近3倍还不解决排期,是不是耍XX?

 

所以,现在EB-5可能进入了“史上最尴尬的境地”。

 

尽管人微言轻,老肖个人还是抱着良好的期望(幻想?):

 

美国国会那些制定政策的官老爷们,通过改法规范EB-5的发展是好的,但多了解一些中国的市场规律,别贪心,调低投资额标准,解决申请人的核心需要,促进EB-5市场良性发展。对此有同感的业内同仁,如果能一起呼吁,那也是极好的!

 

不管怎样,EB-5的“50万美元时代”,看来不久将一去不复返了。

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