项目方抛弃EB-5资金的风险

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所属分类:美国移民

01、项目方抛弃EB-5资金的危害

 

在EB-5投资的链条中,投资人的资金投入EB-5合伙人公司(EB-5基金公司),再由EB-5基金公司以债权或股权的方式投入项目。

 

对于大部分的区域中心项目来说,每一个投资人的50万美金,必须严格依照下图的路径进入项目,项目创造的就业才能算到投资人的头上。否侧,即使项目获得了成功,创造了就业,也和投资人没有一毛钱的关系。

投资人在签署投资认购协议时,一旦签署了EB-5基金公司的运营协议,投资人和基金公司之前的这一环得以固化。

 

但是,有相当多的项目,在投资人投资时,基金公司和项目方之间的链条并没有锁定。它们之间很可能只有一个没有法律约束力的用款意向。

 

这样的EB-5资金会由于第二条链条没有锁定,而时刻暴露风险众。如果项目方改变计划放弃EB-5资金,投资人欲哭无泪。投资人有可能不得不转投项目,面临涨价和排期增加的风险。此外,如果项目方迟迟不使用EB-5资金,这在客观上增加了区域中心挪用资金的风险。

 

02、项目方抛弃EB-5资金的原因

 

您可能会问:EB-5资金这么好,为啥项目方会会弃用?下面是各种原因:

 

首先:项目因为各种原因无法开工。开发商不得不放弃使用EB-5资金。

 

不能开工的两个主要的直接原因是:1.银行贷款和股权资金不能落实。2.项目的开发方案得不到政府批准。

 

很多时候,项目找不到银行贷款和股权资金恰恰可以说明项目不成熟/不可行,银行和股权投资人拒绝出资。例如,豪宅市场出现滑坡,银行或股权投资人担心项目投资风险大,不愿意出资。例如,写字楼项目没能招募到主力租户。

 

另一个容易被忽视的问题是项目的开发方案得不到政府批准。在国外的地产开发不同于国内,各种社团和利益相关者都有权利发表他们的意见,阻止项目的开发。例如,市中心的居民会因为交通拥堵为由,而强烈反对附近的高层酒店开发。

 

除了项目本身无法开工,而导致项目方的弃用之外,项目方也会因EB-5政策的不明朗、EB-5资金筹集缓慢、EB-5资金和银行及股权投资人之间的顺位/抵押权等关系问题而弃用。

 

当前,由于目前移民局提出大幅度增加投资款,限制TEA定义,大大增加了EB-5筹款的难度和不确定性。因此,项目方不敢和区域中心签署有法律效力的贷款合同(贷款承诺函和贷款协议)。项目方弃用EB-5的可能大大增加。

 

03、如何防范

 

最简单的方法是确认项目方已经签署了有法律效力(不能反悔)的贷款承诺函(Loan Commitment)或者贷款协议(Loan Agreement) 。许多时候区域中心拿来一份贷款意向书(Term Sheet),或者没有签名的贷款承诺函或者贷款协议。这些都没有法律效力。

 

拿到这些文件之后,您应该找一位商业地产投资专家,或者商业地产律师核实这些文件的有效性。有时即使项目签署了这些文件,也会留一些后路出来。

 

原文转载自微信公众号: EB5投资顾问  作者:Eric Yao

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